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Riduzione e restrizione di ipoteca

 
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su beni immobili che attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito attraverso le forme dell’esecuzione forzata. Quasi tutti i mutui sono ipotecari, ossia prevedono la costituzione di ipoteca su immobili del debitore a garanzia della restituzione del capitale e degli interessi. Questo non vuol dire come si sente di solito che “se non paghi il mutuo la banca si prende la casa”, perchè in caso di insolvenza il creditore potrà chiedere al Giudice di procedere alla vendita forzata del bene al fine di soddisfarsi sul ricavato della vendita ma non può certo diventarne proprietario del bene in compensazione del credito, salvo le recenti leggi per le quali vi invito a leggere i miei scritti su questo blog.
L’ipoteca si iscrive per una somma di solito superiore all’importo del credito garantito (in genere il doppio, talvolta al triplo), poichè tale somma (spesso anche esagerata) ricomprende tutti i crediti presenti e futuri del finanziatore, ovvero capitale, interessi, eventuali spese legali e giudiziali di recupero e penale di estinzione anticipata (laddove prevista).

La riduzione dell’ipoteca

Il debitore ha diritto, in presenza di talune circostanze, alla riduzione della somma iscritta, istituto quasi sconosciuto e poco usato. Ciò è espressamente previsto dall’articolo 39, comma 5, del Testo Unico Bancario, secondo cui “i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.” Quindi ogni volta che siano stati eseguiti pagamenti parziali idonei a estinguere almeno un quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale della somma. Questa opportunità può rivelarsi utile quando l’immobile è gravato da un debito ormai modesto e si intende ottenere un nuovo mutuo con garanzia ipotecaria di secondo grado.

La restrizione dell’ipoteca

Diversa dalla riduzione dell’ipoteca e la restrizione che si può ottenere quando l’ipoteca colpisce più immobili e consente di liberarne alcuni lasciando ferma la garanzia ipotecaria sugli altri. L’articolo 39, comma 5, del Testo Unico Bancario stabilisce infatti che “I debitori… hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38.” Per “garanzia sufficiente” si intende che il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare non deve superare l’80%. Il codice civile prevede anche la possibilità di restrizione dell’ipoteca che abbia ad oggetto un solo bene. In tal caso, infatti, la restrizione può comunque avere luogo, ma solo nel caso in cui l’unico bene che ne costituisce l’oggetto abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere. Si tratta evidentemente di un’ipotesi che, nei fatti, non è diversa da quella in cui l’ipoteca sia stata iscritta su più immobili. É utile nel caso di vendita solo di alcuni dei beni ipotecati e può avvenire anche a seguito di un rimborso parziale del mutuo attraverso il ricavato della vendita. Questo Istituto viene spesso utilizzato nel caso di vendita da parte di costruttore di singoli appartamenti facenti parte di un intero edificio gravato da un’unica ipoteca.
In entrambi è casi è sempre necessario un atto notarile di riduzione o di svincolo, con cui la banca autorizzerà la riduzione dell’importo dell’ipoteca o la liberazione di alcuni beni.
Entrambi gli Istituti lasciano ferma la garanzia ipotecaria ma ne comportano solo un mutamento o nell’importo (riduzione) o nella consistenza (restrizione), diversamente da quanto accade con la cancellazione totale dell’ipoteca che consiste nell’eliminazione definitiva della formalità nei registri immobiliari.


notaio Massimo d’Ambrosio
 

16 marzo 2017

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