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AUTOSOSPENSIONE DELL'AFFITTO, NON SI PUÒ ANCHE SE SONO PRESENTI VIZI

 

Locazioni abitative L'inquilino che ha sottoscritto un regolare contratto di locazione non può sospendere il pagamento del canone d'affitto, anche in presenza di vizi nell'immobile o malfunzionamento degli impianti. In caso di autosospensione del canone, il proprietario del bene può chiedere e ottenere dal giudice lo sfratto per morosità. È quanto deciso dal Tribunale di Milano con la sentenza 10739/2016. Nel caso in oggetto, il conduttore aveva deciso di sospendere il pagamento del canone dopo aver riscontrato problemi al condizionatore e allo scarico del bagno, vizi che il locatore avrebbe omesso al momento della firma del contratto. A detta dell'inquilino, il proprietario dell'immobile sarebbe venuto meno a quanto disposto dall’art. 1575 del Codice civile, secondo cui il locatore deve “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”. Come ha spiegato il giudice, il pagamento del canone di locazione è la principale obbligazione del conduttore e questi non può sospenderne unilateralmente il pagamento, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile locato. La sospensione è legittima nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore. Inoltre, come recita l'articolo 1460 del Codice civile, citato dinanzi al giudice dal conduttore, "ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto". Sulla questione la Cassazione (sentenza n. 3341/2001) aveva già osservato come la norma "postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 del Codice civile (diritti del conduttore in caso di riparazioni ndr)".


Fonte: Confappi

27 gennaio 2017

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