LOCAZIONI IMMOBILIARI AL TEMPO DEL COVID-19

Covid-19 e crisi degli affitti

Assoproprietari si è vista rivolgere mille domande a seguito del Covid-19, in particolare un gran numero di inquilini si trova in difficoltà e si sta informando per chiedere ai proprietari di ridurre il canone mensile.

La nostra associazione ha fatto tutto quello che poteva per portare ad un accordo amichevole, ottenuto spesso raggiungendo la sottoscrizione di un canone concordato più basso e con vantaggi per i proprietari.

In questi giorni inoltre le associazioni dei proprietari e degli inquilini, con l'accordo del Comune, hanno concordato le modalità per giungere al canone concordato.

Assoproprietari si è molto impegnata per questo risultato, come sempre, nell'interesse dei proprietari ma anche dell'intera collettività.

Di seguito un articolo dell'Avv. Pasquale Potenza che non può fare atro che riportare, con grande capacità e precisione, cosa dice la legge al riguardo.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari Bologna

 

Locazioni immobiliari al tempo del Covid-19

L’emergenza epidemiologica in atto ha portato il Governo e le Regioni ad adottare misure per contrastare e contenere il diffondersi del virus.

I provvedimenti, diretti sia ai cittadini che alle imprese, hanno inciso notevolmente sulla quotidianità avendo ripercussioni anche in materia di locazioni immobiliari.

Sul punto, una domanda è sorta spontanea: è possibile esigere la sospensione o la riduzione del canone di locazione dell’immobile non utilizzato o non pienamente utilizzato?

Il quesito ha evocato i seguenti istituti giuridici:

1. Recesso dal contratto per gravi motivi (art. 27 della L. 392/78 e art. 3 della L. 431/98);
2. Impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore (artt. 1256 e 1463 e ss. cod. civ.);
3. eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 cod. civ.).

Quest’ultimi, però, presentano delle riserve.

Sono istituti difficilmente percorribili e che, nonostante l’interpretazione e l’applicazione forzosa all’evento pandemico, conducono ad una risoluzione del contratto.

Occorre inoltre precisare che i divieti di esercizio imposti dai provvedimenti governativi delle ultime settimane non incidono in alcun modo sulla prestazione principale del locatore, consistente nel mettere a disposizione del conduttore locali idonei all’esercizio dell’attività e all’uso abitativo, e che nel rapporto sinallagmatico locatore-conduttore, il conduttore è legittimato alla sospensione o riduzione del canone di locazione unicamente in caso di inadempimento del locatore. Sul punto, la Corte di Cassazione con sentenza n. 18987/2016 ha stabilito che “[…] al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.

Pertanto, qualsiasi iniziativa unilaterale del conduttore relativa alla sospensione o riduzione del canone di locazione sarebbe illegittima e costituirebbe un vero e proprio inadempimento contrattuale.

Sul punto anche gli interventi legislativi, oltre a risultare insufficienti, non autorizzano il conduttore alla sospensione o riduzione del pagamento del canone di locazione.

Con il D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 è stata introdotta solo una misura fiscale a sostegno delle attività di impresa.

L’art. 65 del decreto riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).

Alla luce di quanto sopra, in mancanza di normative e provvedimenti ad hoc, l’unico rimedio aderente all’attuale situazione è la possibilità delle parti di poter liberamente concordare sospensioni, riduzioni o posticipazione del pagamento del canone di locazione, rinegoziando modalità e termini dell’adempimento.

La ricerca di un accordo è certamente la soluzione più convincente oltre ad essere senz’altro quella giuridicamente più corretta.

Infatti, considerata l’eccezionalità degli eventi e della situazione emergenziale, il buon senso e la buona fede delle parti interessate possono aiutare a trovare il rimedio che il diritto non offre.

Avv. Pasquale Potenza

Patrocinante Cassazione

Tesoriere AMI Emilia Romagna

Membro Centro Studi Assoproprietari

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