LOCAZIONI ABITATIVE: TUTTI I TIPI DI CONTRATTO

La scelta del tipo di contratto per le locazioni abitative è limitata: la legge 431/1998 ha infatti creato solo due canali principali. Il primo a canone svincolato da ogni limite, ma di durata della locazione di 8 anni (salvo limitate e ben determinate eccezioni di necessità del locatore che consentono di interrompere il rapporto nei primi 4 anni). Il secondo canale, quello delle locazioni a canone predeterminato dagli accordi locali, a sua volta tripartito in tre tipologie, una che potremmo definire per un uso residenziale "normale" (3 anni più due di durata), un'altra per gli usi transitori consentiti solo per bisogni per tempo limitato di alloggio da arte dell'inquilino e in genere di durata non prorogabile, e una terza disegnata ad hoc per gli studenti universitari fuori sede. Purtroppo il secondo canale delle locazioni è poco conosciuto e la sua reale efficacia è strettamente condizionata dall'esistenza di accordi comunali redatti con buon senso, che prevedano sì canoni più bassi di quelli di mercato, ma comunque ragionevoli. Per fare un esempio, è noto come il fenomeno dell'affitto in nero di case o stanze a studenti è diffusissimo in tutta Italia, ma chi volesse fare le cose in regola Milano, dove l'accordo patti tra associazioni dei proprietari e degli inquilini non è aggiornato dal luglio 1999, dovrebbe accontentarsi di canoni assolutamente risibili. Le locazioni concordate sono poi state di fatto prese sottogamba dalle ultime leggi: la cedolare secca al 19% (invece che al 21%) è una ben magra consolazione per proprietari che comunque potevano scontare dalla dichiarazione dei redditi il 41% dell'imponibile e non pagare il 30% di imposta di registro del contratto. Inoltre in quasi tutte le città i comuni, per compensare i proprietari della funzione sociale esercitata, chiedevano ai proprietari aliquote Ici ridottissime (a Bologna e a Modena c'era l'esenzione totale dall'Ici, a Torino e Lucca lo 0,1% di aliquota, lo 0,2 a Livorno, Parma , Pavia , Pesaro, Rimini e Bolzano, e via elencando). Ora invece l'Imu pesa: ci sarà da sperare al massimo in una riduzione dall'aliquota media dal 0,76 per cento alla minima del 0,46 per cento, con un imponibile comunque rivalutato del 60 per cento. Le locazioni transitorie (da 1 a 18 mesi di durata), nei capoluoghi di provincia e nelle città metropolitane, hanno la possibilità di prevedere canoni del 20% superiori agli altri affitti concordati: si tratta comunque proprio di quelle che più agevolmente sfuggono alle tenaglie del fisco e che vedono inquilini meno interessati a impugnare i relativi contratti. L'isola felice (per i proprietari, non per gli inquilini) è quella delle locazioni completamente libere, regolate solo dal codice civile, che non hanno quasi regole. Tra queste le case di lusso (categorie catastali A/1 e A/8), gli immobili con vincolo storico-artistico, le case per le vacanze, i box locati separatamente dall'appartamento. Per la verità alcune regioni hanno varato leggi (sconosciute non solo al grande pubblico, ma perfino a certi operatori e spesso disattese) che impongono, per esempio, durate minime e massime dei contratti per le case di vacanze. In Veneto e Umbria sarebbero valide quelle da 1 settimana a un massimo di 6 mesi (vietati quindi gli affitti week-end), nelle Marche massimo 6 mesi (ma solo 3 a uno stesso soggetto), in Emilia 6 mesi, in Liguria 12. Non solo, in otto regioni è prevista la comunicazione delle locazioni effettuate al Comune e talora alla provincia.

LOCAZIONI A CANONE LIBERO
Durata del contratto
Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). Solo 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, con disdetta motivata.
Canone
Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Aggiornamenti del canone
Si possono decidere contrattualmente:
a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);v b) secondo quale meccanismo;
c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all'inquilino con lettera raccomandata).
La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d'uso stabilirla pari al 100% dell'indice Istat del costo della vita. Qualora il proprietario chieda l'applicazione della "cedolare secca" deve comunicare all'inquilino che non intende ottenere aggiornamenti.
Deposito cauzionale
Massimo tre mesi di canone anticipato. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo. È dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente.
Suddivisione spese
Quella stabilita dal Codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull'equo canone ( 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali;
Spese di registrazione del contratto
Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario. Non sono dovute in caso di ricorso alla cedolare secca.
Disdetta senza motivazione
Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.v Disdetta motivata
Per l'inquilino: per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata. È improbabile che la prescrizione sia derogabile a sfavore dell'inquilino. Per il proprietario: almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l'immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l'inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Rinnovo del contratto
Automatico, se non c'è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4.
Prelazione all'acquisto dell'inquilino
Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa per contratto.
Sublocazione ad altri
Salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale è vietata. A meno che sia escluso contrattualmente (come spesso accade) , resta possibile sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con raccomandata che indichi generalità del subconduttore, durata del contratto e vani sublocati.
Sconti fiscali per il proprietario
Il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi, a titolo di forfait di spese (25% per la laguna di Venezia). In alternativa si può optare per la "cedolare secca" e versare il 21% del canone a titolo di ritenuta d'imposta. I Comuni possono decidere un'aliquota più bassa di quelle previste per le seconde case (soprattutto per locazioni ad abitazione principale).

LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO (O AGEVOLATO)
Durata del contratto
Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata.
Canone Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell'accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall'ampiezza dell'alloggio e dalle sue condizioni.
Aggiornamenti del canone
Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell'indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Qualora il proprietario chieda l'applicazione della "cedolare secca" deve comunicare all'inquilino che non intende ottenere aggiornamenti.
Cauzione alla firma del contratto
Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2.5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più).
Suddivisione spese
Quella stabilita dall'allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002 .
Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario. Non sono dovute in caso di ricorso alla cedolare secca.v Disdetta senza motivazione. Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto. 

Disdetta motivata
Per l'inquilino: per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.
Per il proprietario: almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l'immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l'inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.v Prelazione all'acquisto dell'inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto
Automatico, se non c'è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni+2.

Sublocazione ad altri
Vietata, salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale o parziale. Nei comuni ad alta tensione abitativa consistono in uno "sconto" del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi; del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia); in una riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto. È possibile optare per la "cedolare secca" con un'aliquota pari al 19% del canone ma si perdono ovviamente le agevolazioni sopra elencate. C'è la possibilità di godere un'aliquota Imu più bassa, ma solo se il comune lo decide.
Per contratti conclusi da aziende che locano abitazioni e le diano in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l'attività: deduzione dall'Ired per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi. Gli immobili locati si considerano strumentali.v

LOCAZIONI TRANSITORIE
Per chi valgono
Il proprietario o l'inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio. L'esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
Durata del contratto
Minimo 1 mese, massimo 18 mesi .
Canone
Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti, Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali: i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quello del canone concordato. Altrove canone libero.
Aggiornamenti del canone
Di regola esclusi, salvo diversi accordi locali. Comunque non dovuti, in caso di opzione per la cedolare secca.
Cauzione alla firma del contratto
Secondo gli accordi locali e, se non se ne fanno cenno, massimo tre mesi. Se esiste la cauzione, il proprietario deve versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo.
Suddivisione spese
Quella stabilita dall'allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002 e riportata alla pagina precedente.v Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario, salvo il (raro) ricorso alla cedolare secca, per cui non si pagano.
Disdetta
Criteri stabiliti liberamente, per contratto, tra proprietario e inquilino. In genere la disdetta è automatica, senza bisogno di comunicazione.
Rinnovo del contratto
Possibile, purché il proprietario e l'inquilino confermino il permanere dell'esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nei contratto. Se la lettera non viene inviata o vengono meno le sue esigenze di transitorietà, il proprietario è costretto a ricondurre il contratto alla durata degli affitti a canone libero. Cioè ad applicare una durata di quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico.
In caso di dichiarazioni non veritiere, deve risarcire all'inquilino 3 anni di canone o ripristinare il contratto.
Prelazione all'acquisto dell'inquilino
Solo se concessa contrattualmente.
Sconti fiscali per il proprietario
Il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi, salvo il ricorso alla cedolare secca, con aliquota pari al 21% del canone.

LOCAZIONI A STUDENTI UNIVERSITARI
Dove
Nei comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione e nei comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali.
Per chi valgono
Per chi affitta a studenti universitari o che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario.v Si può affittare anche a un gruppo di studenti.
Durata del contratto
Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell'inquilino.
Canone
Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali.
Aggiornamenti del canone
Di regola esclusi, salvo diversi accordi locali. Comunque non ottenibili, se il proprietario opta per la cedolare secca.
Cauzione alla firma del contratto
Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario versa ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo.

Suddivisione spese
Quella stabilita dall'allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002 (riportata alla pagina precedente).
Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta
L'inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche a un solo firmatario e la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.
Prelazione all'acquisto dell'inquilino
Solo se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto
Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino.
Sconti fiscali per il proprietario
Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in:
a) "sconto" del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);
b) riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto. In alternativa il proprietario può ricorrere alla cedolare secca con aliquota pari al 19% del canone. I Comuni possono (ma non sono costretti) concedere un'aliquota Imu più bassa (in genera a chi affitta come abitazione principale).

AFFITTI COMPLETAMENTE LIBERI
Per chi valgono
Per chi dà in locazione:
a) una casa per le vacanze, per breve periodo;
b) un box auto;
c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);
d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);
e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali .
Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato.
È fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.
Durata del contratto 

Massimo 30 anni, minimo libero (ma alcune Regioni prevedono, per le locazioni turistiche, periodi minimi e massimi ).
Quando non è specificata nel contratto:
a) se l'immobile non è arredato, un anno;
b) se l'immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).
Canone
Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Aggiornamenti del canone
Si possono decidere liberamente:
a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);
b) secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell'inflazione); c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all'inquilino con lettera raccomandata).
Tuttavia, in caso di opzione per la cedolare secca gli aggiornamenti non sono richiedibili. 

Cauzione alla firma del contratto
Libera.
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dal Codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all'inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali. Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese. Per comodità si può utilizzare la tabella riportata a pagina precedente, da allegare o richiamare nel contratto.
Disdetta
Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell'inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.
Rinnovo del contratto
Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.
Sconti fiscali per il proprietario
Il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi. Per le foresterie a favore dei dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro, deduzione totale per tre anni dall'Iref del canone e delle spese. In alternativa il proprietario può optare per la "cedolare secca" e versare il 21% del canone a titolo di ritenuta d'imposta.

AGEVOLAZIONI PER GLI INQUILINI
Le principali agevolazioni fiscali riguardanti le locazioni sono concesse ai proprietari per il cosiddetto canone "concordato" o "convenzionato", regolato dagli accordi comunali locali, che riguarda tre tipi di locazioni: quelle di durata di 3 anni + 2, quelle transitorie e quelle per studenti universitari (si vedano le schede in questa pagina). Le agevolazioni fiscali riguardano però anche altri tipi di contratti, e sono state ridisegnate dalla Finanziaria 2008. In particolare gli inquilini a basso reddito si sono visti riconoscere una detrazione per tutti gli alloggi adibiti ad abitazione principale, che riconosce in qualche modo i sacrifici affrontati per prendere in affitto un immobile. Incomprensibilmente, sono più avvantaggiati quelli che sono riusciti a ottenere un canone basso (convenzionato), rispetto agli altri che sono costretti a subire quello di mercato.

Ecco, comunque, una tabella riassuntiva di tutte le agevolazioni.

Tipo di contratto e requisiti	Scaglioni di reddito (euro)	Detrazione fiscale annua (euro) o
Contratto ad abitazioni principale di qualunque tipo	fino a 15.493,71	300
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	150
Contratto a canone convenzionato di 3+2 anni di durata in un comune ad alta tensione abitativa	fino a 15.493,71	495,8
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	247,9
	nessuno	Riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto
Contratto ad abitazioni principale per dipendente trasferito causa lavoro in un nuovo comune adibito a residenza a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.	fino a 15.493,71	991,6.
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	495,8
Contratto ad abitazioni principale per giovani tra i 20 e i 30 anni trasferito in un nuovo comune adibito a residenza a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.	fino a 15.493,71	991,6.
Studente iscritto a un corso di laurea presso una università ubicata in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza e comunque in un’altra provincia, perché li locali siano nello stesso comune dell'università o in comuni limitrofi.. L’agevolazione è stata estesa anche ai canoni pagati alle case dello studente o comunque enti senza fine di lucro e cooperative che hanno scopo di fornire questo tipo di ospitalità.	Nessuno	19% canone ( max 500,27)

27 luglio 2012

torna all'elenco degli articoli