LOCAZIONE CON PIÙ CONDUTTORI: IL RECESSO

In caso di contratto di locazione a più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso.
Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore sovviene la Cassazione n.1011 del 27 febbraio 1978 secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).
Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi?
Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore.
In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.
Non è necessario il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso) né quello del locatore che è tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.
Per quanto riguarda la validità della clausola che preveda che il recesso di un solo conduttore comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell'altro conduttore valgano le seguenti considerazioni.
La clausola che preveda che in caso di recesso di uno solo dei conduttori si produca una risoluzione dell’intero contratto è configurabile come una condizione risolutiva.
La condizione è quell’avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale.
Il contratto sottoposto a condizione è di per sé perfetto, ma è sottoposto agli effetti previsti con la clausola condizionale.
Nel caso della condizione risolutiva, che interessa il caso in esame, il contratto è immediatamente produttivo di effetti, ma con la possibilità che detta efficacia venga meno qualora si realizzi l’evento dedotto in condizione (recesso di uno solo dei conduttori).
Il secondo comma dell’articolo 1360 cod. civile prevede che se la condizione risolutiva è apposta ad un contratto ad esecuzione continuata o periodica – come nel caso della locazione – l’avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite e si considera avverata ex nunc, cioè dal momento del verificarsi della condizione in poi.
Pertanto in risposta al quesito posto, si può affermare che è ammissibile apporre al contratto di locazione una clausola che preveda in caso di pluralità di conduttori, che il recesso di uno di essi comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell’altro conduttore.
A tal proposito, il tribunale di Trani ha statuito che, nell’ambito dell’autonomia privata, nel corso della stipula di un contratto di locazione, le parti possono vincolare l’adempimento di un contratto ad una serie di eventi condizionati con la susseguente efficacia o meno del contratto in senso sospensivo, sicché non si configura assolutamente una illegittimità delle menzionate condizioni, purché esse siano state concordemente accettate dalle parti. (Tribunale Trani, 20/06/2008, n. 186).

Avv. Pasquale Potenza
Consulente Assoproprietari

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