LE LOCAZIONI CONVENZIONATE - CANONE CONCORDATO

Riportiamo di seguito un articolo sul "Canone Concordato" dell'Avv. Matteo Rezzonico
Vice Presidente della Confappi a cui Assoproprietari Bologna  aderisce.
Il Canone Concordato sostenuto da sempre dai proprietari immobiliari si è rivelato un utile oltre che utilizzato strumento per venire incontro alla richiesta di immobili in locazione a prezzi più contenuti.
Un grande passo avanti rispetto alle rigidità degli ani 70.
Ci auguriamo inoltre l'allargamento del Concordato anche alle locazioni commerciali, comparto in grandi difficoltà dovute alla crisi economica del Paese.

Tonino Veronesi
Presidente Assoproprietari Bologna

Le locazioni convenzionate - che chiameremo anche “concordate” - costituiscono il secondo canale del regime introdotto dalla Legge 431/98. E, infatti, alternativamente alle locazioni cosiddette libere, le parti pos-sono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali, sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentati-ve, che provvedono alla definizione di contratti-tipo (art. 2, comma 3, della legge di riforma).
Le locazioni convenzionate non possono comunque avere durata inferiore ai tre anni, salva l’ipotesi delle locazioni transitorie. Peraltro, alla scadenza del triennio contrattuale, ove le parti non concordino sul rinno-vo, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà di disdetta motivata da parte del locatore, per i motivi previsti dalla legge.
Alla scadenza del periodo biennale di proro-ga del contratto, ciascuna delle parti ha dirit-to di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte, almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle me-desime condizioni (art. 2, comma 5, della nuova legge).
I contratti convenzionati - a differenza dei contratti liberi - oltre ad avere una minor durata, godono di particolari agevolazioni fiscali tra cui: a) riduzione al 70% del reddito imponibile, ai fini della denuncia delle imposte sui redditi; b) riduzione del 70% della base imponibile ai fini dell’imposta di registro.
Tali agevolazioni, ex art. 8 della Legge 431/1998, sono però applicabili solo nei Comuni ad alta tensione abitativa.
A norma del richiamato art. 2, per favorire le locazioni convenzionate, i richiamati Comu-ni possono deliberare aliquote ICI-IMU più favorevoli per i proprietari che concedono il proprio immobile in locazione, a titolo di abitazione principale, alle condizioni di cui alla convenzione nazionale e agli accordi locali. In particolare, “i Comuni che adotta-no tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente (…). I Comuni di cui all’art. 1 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni (…) possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al due per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni”.
La norma - in concorso con quella di cui all’art. 37, comma 4-bis del DPR 917/1986 - è costruita in modo tale da portare ad un’agevolazione complessiva, a favore dei loca-tori, del 40,5%.
Si tenga presente che in forza dell’art. 1, commi 53 della Legge 208/2015, è stata disposta una riduzione del 25% dell’IMU, per i proprietari che concedono il proprio immobile in locazione a canone concordato.
A sua volta l’art. 1, comma 54 della medesi-ma Legge 208/2015 ha disposto un’analoga riduzione anche ai fini TASI, per la quale è prevista una riduzione al 75% dell’imposta dovuta dai locatori e conduttori, in caso di immobili abitativi concessi in locazione a canone concordato.
In termini generali e circa il regime delle locazioni convenzionate, vale la pena di osservare che:
- esse costituiscono un regime alternativo a quello delle locazioni cosiddette libere, alle quali si contrappongono. In particolare, le locazioni convenzionate sono caratterizzate da una minore durata, rispetto alle locazioni libere, ma sono regolamentate - quanto al canone e ad altre condizioni contrattuali - alla stregua del contratto-tipo definito dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, recepito da un Decreto del Ministro dei lavori pubblici, che in materia può intervenire anche in via sostitutiva;
- le locazioni convenzionate, ove alla scadenza del periodo biennale di proroga non vengano disdettate - con comunicazione intesa a rinnovare il contratto a nuove condizioni o a rinunciare al contratto - sono rinno-vate tacitamente alle precedenti condizioni (art. 2, comma 5, della nuova legge). Per le locazioni libere, invece, alla scadenza degli otto anni “il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione delle locazioni” (art. 2, comma 1, della legge). Fermo restando che in mancanza della comunicazione tem-pestiva dell’intento di rinunciare al rinnovo, anche il contratto libero è tacitamente rinno-vato alle precedenti condizioni;
- le locazioni convenzionate godono di age-volazioni fiscali, sia pure limitatamente ai Comuni ad alta tensione abitativa, per quan-to concerne l’IRPEF, l’IRES, l’imposta di registro, l’ICI (ora IMU) e TASI, di cui non godono invece i contratti cosiddetti liberi.
Di qui il favor che la nuova legge riserva ai contratti convenzionati, al fine di indurre i locatori a optare per quest’ultimo canale contrattuale. Di tale intento legislativo dovrà evidentemente tenersi conto anche ai fini interpretativi, essendo la finalità di calmierare i canoni e di rendere più eque le condizioni contrattuali, una delle ragioni fondamen-tali del nuovo impianto normativo.

Avv.Matteo Rezzonico

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