CONTRATTO INTESTATO A DUE O PIÙ INQUILINI: CHE COSA FARE?

Cosa fare quando si tipula un contratto di locazione con più inquilini? Ci sono delle regole particolari da rispettare al momento della stipula? Ma soprattutto, che cosa succede se uno degli inquilini a un certo punto decide di recedere dal contratto?

Cerchiamo prima di tutto d'individuare la norma che rende possibile stipulare questo tipo di contratto, quindi analizziamo come risolvere le problematiche legate al recesso di uno degli inquilini.

 

Contratto intestato a due o più inquilini: che cos'è?

 

Per comprendere in che cosa consiste il contratto di locazione intestato a due o più inquilini è necessario ricordare che ai sensi dell'art. 1321 c.c. "Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale." Dalla norma si evince quindi che, affinché si possa parlare di contratto devono esserci almeno due parti, perché in caso contrario deve parlarsi di negozio unilaterale.

 

Il termine "almeno" ci dice anche però che in un contratto le parti possono essere più di due, da qui la possibilità di stipulare un accordo locatizio con più conduttori o inquilini; è quindi l'art 1321 c.c. la norma che rende possibile la stipula di questi contratti.

 

Stipula contratto di locazione con più inquilini

 

Contratti che il più delle volte vengono stipulati da studenti e lavoratori per la necessità di dividere le spese di un appartamento anche con persone completamente sconosciute.

In questo caso, al momento della stipula del contratto, non ci sono regole particolarmente complesse da seguire. Occorre però precisare che il locatore ha la possibilità di scegliere tra due opzioni:

 

- stipulare contratti singoli, ossia un contratto di locazione con ogni conduttore;

- redigere un unico contratto con più conduttori.

 

In entrambi i casi il locatore non deve fare altro che stilare il contratto di locazione e indicare la controparte del singolo accordo o le controparti del contratto unico identificandoli con i loro dati anagrafici e con il loro codice fiscale.

Chiaro che se il locatore decide di stipulare contratti distinti con ogni conduttore, dal punto di vista giuridico non si pongono problematiche particolari, anche perché i singoli rapporti sono completamente svincolati l'uno dall'altro proprio per garantire la massima flessibilità.

 

Le cose cambiano e si complicano invece se il locatore decide di stipulare un contratto unico intestato a più soggetti. In questo caso infatti il contratto è sottoposto alle regole previste dagli articoli 1292 e 1294 del codice civile. L'art. 1292 prevede in particolare che: "L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri (…)" L'art. 1294 invece chiarisce che: "I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente."

 

Dalle due norme emerge che tutti gli inquilini che decidono di prendere in locazione lo stesso appartamento sono obbligati in solido al pagamento dei canoni locatizi e di tutte le altre spese accessorie relative al contratto, tranne il caso in cui, come chiarisce l'art 1294 "non è diversamente disposto dal titolo." Con questo la norma intende dire che le parti si possono accordare affinché la solidarietà passiva sia esclusa.

Solidarietà passiva che (salvi i casi esclusi dalla legge o dal titolo appunto) è stata confermata anche dalla risalente sentenza n. 1011/1978 della Cassazione per la quale "la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione.

In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294 Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con plurali di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione."

 

Fatte queste precisazioni, a cui il locatore e i conduttori devono prestare attenzione in sede di stipula, una volta che il contratto è stato redatto, deve essere sottoscritto da tutte le parti e registrato all'Agenzia delle Entrate.

Il recesso parziale nella locazione con più inquilini

 

Chiarito che cosa accade in sede di stipula, cosa succede se uno dei conduttori decide di recedere da un contratto di locazione intestato a più soggetti?

Prima di rispondere alla domanda è opportuno precisare che il singolo inquilino ha diritto di recedere nei termini, casi e modi previsti dalla legge, naturalmente in base al tipo di contratto stipulato.

Sappiamo infatti che per recedere è necessario inviare una lettera raccomandata al locatore nei tempi che la legge prevede distintamente per le locazioni abitative, per quelle commerciali, per i contratti transitori e per quelli per studenti universitari.

 

Importante quindi capire quali sono le conseguenze per gli altri inquilini, anche perché, come abbiamo visto, il contratto di locazione prevede il rispetto di determinati obblighi. Cosa succede quindi dopo che uno o più inquilini hanno esercitato il diritto di recesso?

 

La prima cosa da fare è verificare il contenuto del contratto, visto che lo stesso può contemplare le seguenti ipotesi:

il contratto prosegue con gli altri conduttori, che restano responsabili in solido per le obbligazioni che derivano dall'accordo con il conduttore uscente;

il soggetto uscente si adopera per trovare un nuovo conduttore che "subentri" al suo posto nel contratto di locazione, dando così vita a una "cessione parziale" del contratto, a cui le altri parti devono dare il consenso, compreso il locatore e lo stesso cedente naturalmente.

 

In questo caso, poiché si verifica un evento modificativo del contratto è necessario procedere alla sua registrazione, pagando un'imposta di registro entro 30 giorni dall'evento, nella misura minima di 67 euro se la cessione avviene a titolo gratuito e nella percentuale del 2% del corrispettivo dovuto se a titolo oneroso e per un importo comunque non inferiore a 67 euro.

Ai sensi dell'art. 19 del DPR n. 131/1986 che contiene le disposizioni del Tu sull'imposta di registro infatti prevede che "L'avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, l'esecuzione di tale atto prima dell'avveramento della condizione e il verificarsi di eventi che, a norma del presente testo unico, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro venti giorni, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione, all'ufficio che ha registrato l'atto al quale si riferiscono";

il contratto precedente viene meno e si stipula un accordo nuovo con il nuovo conduttore (novazione).

 

Si può risolvere il contratto se solo uno dei conduttori recede?

Un'altra problematica che può investire il contratto di locazione stipulato con più inquilini si può verificare qualora l'accordo contenga una clausola in virtù della quale si fa dipendere la risoluzione dello stesso qualora uno dei conduttori decida di recedere.

 

Trattasi nello specifico di una condizione risolutiva, che è un elemento accidentale del contratto e che è liberamente opponibile dalle parti contraenti. La sua disciplina è contenuta nell'art 1360 c.c., che per i contratti a esecuzione continuata come la locazione prevede che "l'avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite", sancendone in questo modo la sua efficacia ex nunc, ossia da quando si verifica la condizione, che nel caso di specie è il recesso di uno dei conduttori.

 

Fonte Condominioweb

 

 

 

 

 

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