TUTTE LE NUOVE TASSAZIONI SUGLI IMMOBILI

L’impatto effettivo della stangata sulla casa del cosiddetto “decreto salva Italia” del Governo Monti è ancora tutto da capire, perché dopo le pessime notizie per i proprietari di immobili provenienti dal Parlamento con l’approvazione della legge 22/12/2011, n. 214 altre cattive nuove potrebbero venire dai comuni, che hanno un potere molto più ampio, rispetto al passato, nel stabilire le aliquote di tassazione della nuova Imu (imposta municipale ) sostitutiva dell’Ici. E, poiché i comuni lamentano quasi sempre bilanci in rossi e ulteriori tagli ai trasferimenti di denaro a loro favore da parte dello Stato, c’è solo da aspettarsi il peggio.

Due cose appaiono certe. La prima è il ritorno delle imposte patrimoniali sull’abitazione principale e sulle sue pertinenze (box , magazzini e tettoie), più aggressive rispetto al passato, quando ancora esisteva l’Ici sulla prima casa e il governo Berlusconi non l’aveva ancora abrogata. La seconda è l’incremento della base imponibile delle abitazioni e delle loro pertinenze del 60% , che aumenta di per sé l’Ici-Imu di una pari percentuale, a cui va sommato l’aumento delle aliquote di imposizione. In sostanza, se i comuni saranno pietosi verso i cittadini e applicheranno solo l’aliquota media proposta dal Governo, per le seconde case, gli uffici e i negozi c’è da attendersi un aumento variabile da 74% al 103% in media della patrimoniale, che potrà raggiungere però anche il 130% se i buchi di bilancio spingeranno i municipi a premere l’acceleratore sull’imposizione. Ovviamente l’aumento si avrà ancor di più laddove in passato i comuni applicavano aliquote basse (Aosta, Bolzano, Milano e Lucca, per esempio).

Almeno per ora la residenza principale resterà indenne dall’imposizione sui redditi (l’esenzione resta) ma gli altri immobili saranno indirettamente colpiti anche da maggiore prelievo al momento della presentazione del modello 730 e dell’Unico per colpa dell’incremento delle addizionali regionali e comunali sui redditi. D’accordo: in confronto all’Imu si tratterà di poca cosa, lo 0,4-0,7% in più, ma tutto fa.

Imu sull’abitazione principale

importo da versare (in mancanza di presenza di figli minorenni, detrazione 200 euro)

Rincaro rispetto all’anno passato dell’Ici-Imu

Capoluoghi di provincia per seconde case e uffici (aliquota media governativa)

• + 73,7% Ancona, Ascoli Piceno, Asti, Avellino, Bari, Belluno, Benevento, Bergamo, Biella Bologna, Brindisi, Caltanissetta, Caserta, Catanzaro, Chieti, Cosenza, Cremona, Crotone, Enna, Fermo, Ferrara, Firenze, Foggia, Forlì, Frosinone, Genova, Gorizia, Grosseto, Iglesias, Isernia,La Spezia, L’Aquila, Latina, Livorno, Macerata, Mantova, Massa, Matera, Messina, Modena, Monza, Napoli, Novara, Nuoro, Olbia,Oristano,Padova, Palero, Parma, Pavia, Perugina, Pesaro, Pescara, Piacenza, Pisa, Pistoia, Potenza, Rieti, Rimini, Roma, Rovigo, Salerno, Savona, Siena, Siracusa, Taranto, Tempio Pausania, Teramo, Terni, Trani, Treviso, Trieste, Venezia, Verona, Vibo Valentia, Vicenza.
• + 76,2% Alessandria, Campobasso.
• + 78,8% Sondrio.
• + 81,5% Arezzo.
• + 84,2% Como, Ravenna.
• + 87,1% Andria, Cagliari, Cuneo, Imperia, Lodi, Ragusa, Sanluri, Varese, Verbania, Villacrido, Viterbo.
• + 102,7% Bolzano, Carbonia, Lanusei, Sassari, Torino, Tortolì, Trapani, Trento, Udine, Vercelli.
• + 117,1% Reggio Calabria.
• + 121,1 Lecce, Lucca, Pordenone.
• + 143,2% Milano.
• + 204% Aosta.

Fonte: elaborazione Il Sole 24 ore su dati Ifel

La nuova Imu: i meccanismi

La novità più dolorosa per i contribuenti è l’incremento della base tassabile della casa, basata ancora su un coefficiente moltiplicatore delle vecchie rendite catastali: + 60% per abitazioni e per uffici, + 62% per i negozi, dal 47 al 73% per i terreni agricoli (per quelli edificabili resta imponibile il valore di mercato).

Fonte: elaborazione ufficio studi Confappi-Federamministratori

Esempio: se la rendita catastale dell’abitazione è di 1.000 euro, la base per il calcolo dell’Ici (valore catastale) era 105.000 euro e adesso, per l’Imu è di 168.000 euro.

C’è poi l’aumento delle aliquote, nel range permesso dallo Stato, che si applica sui nuovi valori (rendita catastale moltiplicata per il coefficiente riportato sopra)

Fonte: elaborazione ufficio studi Confappi-Federamministratori

Esempio:
Se la rendita catastale dell’abitazione è di 1.000 euro (valore catastale 168.000 euro) l’Ici media di una abitazione principale sarà pari al valore catastale, moltiplicato per 0,4%, a cui vanno detratti 200 euro. Cioè: (168.000*0,4/100) – 200=472 euro. Viceversa l’Ici media di una casa di villeggiatura sarà pari al valore catastale, moltiplicato per 0,76%. Cioè (168.000*0,76/100)= 1.276,8 euro.

Per completezza, abbiamo riportato nella tabella anche le aliquote minime applicabili da un comune: tuttavia sarà molto raro che esse vengano effettivamente fatte scattare, perché l’equilibrio di bilancio è divenuto un obbligo anche per i comuni. Essi inoltre non potranno incrementare la detrazione di 200 euro prevista per la casa di residenza.

In presenza di figli minori di 27 anni con residenza anagrafica presso i genitori l’importo base della detrazione per l’abitazione principale è aumentato di 50 euro a figlio, con un massimo complessivo di 400 euro (quindi solo fino a 4 figli fino a 26 anni e coabitanti si è “coperti”).

Lo stesso trattamento dell’abitazione principale lo avranno le sue pertinenze. Però, in questo caso, il Governo fissa un nuovo limite: un solo box, un solo magazzino e una sola tettoia. In altre parole, chi ha due box, per il secondo box dovrà pagare l’Imu all’aliquota base. Qui il confronto con il passato è un po’ più difficile. Infatti nella maggior parte di comuni non c’era un limite al numero di box che erano esentati, insieme alla residenza abituale, dall’Ici, ma in certi comuni (per esempio Torino e Padova) c’era già la regola di una sola pertinenza. Inoltre in altri comuni (per esempio Milano) era previsto il fatto che il box fosse nello stesso fabbricato dell’appartamento (limite che non sappiamo se verrà ancora applicato, dato che il testo della nuova legge sembrerebbe escludere l’autonomia comunale in proposito).

Un’ulteriore peggioramento rispetto al passato sta nel fatto che le norme antecedenti prevedevano che il trattamento previsto per l’abitazione principale fosse applicato anche agli alloggi ceduti gratis a parenti, se il Comune lo permetteva (pensiamo al caso dei genitori che lasciano abitare il figlio in una casa di loro proprietà). Questa agevolazione era largamente applicata dai comuni, ma adesso non c’è più. Inoltre è scattato l’obbligo di stabilire la residenza anagrafica nell’abitazione principale, che prima non esisteva, pena la perdita delle agevolazioni e sono state cancellate riduzioni prima previste (per esempio quelle sugli immobili inagibili o inabitabili). .

La detrazione del 36% sul recupero

La detrazione entra “ regime”, nel senso che diventa un’agevolazione stabile, non più soggetta alle proroghe. Viene poi ampliata a tutti gli immobili (anche non abitativi) per le opere necessarie alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, (a patto che sia stato dichiarato lo stato di emergenza). Vi sono però due novità negative per il cittadino (che scattano per le spese sostenute dal 2012 in poi, quindi dalla dichiarazione dei redditi che si presenterà nel 2013).

La prima è che è stato tolto ogni cenno alla possibilità per i contribuenti di età pari o superiore a 75 anni di detrarre le spese in cinque rate annuali e per quelli di 80 anno o più di optare per tre sole rate. Quindi in futuro il bonus si potrà godere solo in dieci rate annuali.

La seconda novità è che le opere di manutenzione ordinaria volte al risparmio energetico nelle singole unità immobiliari non godranno più del 36% nel corso del 2012 (solo da 2013 in poi). Quindi la sostituzione di una caldaia in un alloggio con una ad alto rendimento energetico, quella di infissi con doppi vetri, la coibentazione con pannelli, l’installazione di pannelli solari termici non sono agevolabili nel 2012 ai sensi del 36%, se opere di manutenzione ordinaria, ma solo ai sensi della detrazione del 55% (che scadrà a fine 2012), raggiungendo tutti i requisiti tecnici di risparmio previsti da quest’ultima detrazione.

L’unico modo per evitare il divieto è che le opere di risparmio energetico eseguite nei singoli alloggi siano inquadrabili dal Comune nella categoria della manutenzione straordinaria.

Tutte le ultime novità sul 36% e sull’Iva

(1) Con effetto per le spese sostenute nel 2012 (dichiarazione redditi presentata nel 2013)
(2) Si è in attesa della pubblicazione del modello di dichiarazione

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

La detrazione del 55% sul risparmio energetico

Fino all’ultimo , tutti con il fiato in sospeso, ma poi la proroga per il 2012 dell’agevolazione del 55% sul risparmio energetico ce l’ha fatta: è stata inserita in tutta fretta nell’articolo 4 della manovra Monti, per le spese sostenute per tutto il 2012.

C’è anche un piccolo miglioramento, per il contribuente: la detrazione fino a 60 mila euro è concessa anche “per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria”. Il ritorno del 55% è ,e probabilmente resterà, a termine, cioè valido solo per il prossimo anno: poi le regole verranno sicuramente modificate. Probabilmente verrà varato nuovo tipo di detrazione un po’ meno generosa verso i cittadini.

Immobili all’estero

Molti italiani possiedono case all’estero, soprattutto concentrate in Francia (Costa Azzurra, Parigi) , ma presenti anche altrove (per esempio Spagna o Grecia), talora anche in multiproprietà. A loro carico, con effetto retroattivo dall’1 gennaio 2011, è istituita un’apposita imposta di importo annuale pari allo 0,76 per cento del valore degli immobili. Il valore è costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile.

Si noti, a questo proposito, che tale valore non è, per la nuova legge, attualizzato all’inflazione o al cambio: pertanto, se per esempio si è acquistato 15 anni fa in franchi francesi, si dovrà ricostruire il cambio del franco rispetto alla lira italiana vigente il giorno dell’acquisto, per determinarlo. Chi ha acquistato un costoso chalet in Austria 35 anni fa pagherà forse meno di chi ha comprato una multiproprietà alle Canarie l’anno scorso.

Per evitare la doppia tassazione, è possibile detrarre da tale importo le “eventuali imposte patrimoniali” pagate nel Paese dove è situato l’immobile “fino a concorrenza” (cioè fino all’azzeramento dell’imposta, ovviamente lo Stato Italiano non rimborsa niente). Quindi, non le eventuali imposte sui redditi (per esempio quelle derivanti da locazione dell’immobile di proprietà).

Naturalmente non sarà sempre facile per Il Fisco cogliere in castagna gli evasori: se ci riesce le sanzioni sono identiche a quelle previste per le imposte sui redditi: dal 120 al 240 % dell’imposta dovuta con un minimo di € 258.

Le altre novità

Viene riscritta da zero la disciplina delle tasse e dei canoni sui rifiuti: saranno soprattutto gli insediamenti commerciali e industriali a pagare, dal 2013 in poi, lo scotto delle nuove norme, con riduzioni delle esenzioni. La nuova imposta sui applicherà anche in caso di insediamenti privi del servizio di raccolta (con riduzione al 40%) e perfino dove il servizio di raccolta non è stato svolto o lo è stato violando le norme (con riduzione al 20% dell’importo ordinario).

Infine è prorogato per l’ennesima volta (30 novembre 2012) il termine per l’iscrizione al catasto edilizio urbano dei fabbricati rurali iscritti al catasto terreni, insieme al terreno stesso, ma non identificati come entità edilizie a sé.

Fonte: CONFAPPI

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