LEGGE DI STABILITÀ: LE NOVITÀ SULLA CASA

Gentili Associati e Proprietari Immobiliari, oltre agli auguri di Buon anno riteniamo di fare cosa gradita inviando uno schematico riepilogo delle numerose novità introdotte dalla legge di stabilità recentemente approvata. Le informazioni sono a cura della Dott.ssa Loretta Grazia consulente fiscale e coordinatrice di Assoproprietari.

Tonino Veronesi
Presidente Assoproprietari Bologna

AZZERATA LA TASI SULL’ABITAZIONE PRINCIPALE E SULLE “ASSIMILATE”. E’ esclusa dalla TASI l’abitazione principale del possessore, ad esclusione degli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Sono assimilate all’abitazione principale, e quindi non pagano la TASI, l’abitazione dei residenti all’estero, gli appartamenti delle cooperative a proprietà indivisa assegnate ai soci o a studenti universitari, l’ex casa coniugale assegnata dal giudice in sede di separazione, l’abitazione dei militari e delle Forze di Polizia, l’abitazione degli anziani o disabili con residenza in istituti di ricovero o cura (ma solo se previsto dal regolamento comunale).

COMODATI A PARENTI DI PRIMO GRADO. E’ prevista la riduzione al 50% della base imponibile IMU (con applicazione dell’aliquota ordinaria) per gli immobili non di lusso adibiti ad abitazione principale di parenti di primo grado (genitori o figli) con comodato registrato, a condizione che il comodante risieda nello stesso Comune e che non possieda altro immobile in Italia ad eccezione della propria abitazione principale.

AFFITTI A CANONE CONCORDATO. L’IMU e la TASI sono ridotte del 25% per le abitazioni concesse in locazione con contratti a canone concordato.

TERRENI AGRICOLI. Abolita l’IMU sui terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola.

TERRENI MONTANI. Per determinare quali siano i terreni montani esenti dall’IMU si torna all’elenco di cui alla Circolare 9/1993, che determina anche i Comuni parzialmente esenti: in quest’ultimo caso è necessario individuare le zone indicate come esenti e, quindi, agevolate ai fini previdenziali, rilevandole presso l’INPS.

“IMBULLONATI” ESENTI DA IMU (categorie catastali D e E). La rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare si determina tenendo conto del suolo e delle costruzioni, senza considerare macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali al processo produttivo: è dunque escluso il valore degli “imbullonati”, con conseguente notevole risparmio dell’IMU.

PROROGA DELLE MAXI DETRAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI, PER ACQUISTO MOBILI E PER RISPARMIO ENERGETICO. Per tutto il 2016 sono prorogate le detrazioni del 50% e del 65%, in dieci rate annuali. Confermato anche il tetto massimo di 96 mila euro per unità immobiliare oggetto di ristrutturazione. Invariata anche la detrazione del 50% per acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici in abitazioni ristrutturate, col tetto di 10 mila euro da dividere in dieci anni. Questa detrazione non è cumulabile col nuovo bonus mobili per le giovani coppie.

L’INCAPIENTE PUO’ CEDERE IL BONUS FISCALE PER RISPARMIO ENERGETICO. Ottima notizia per i cittadini “incapienti”, cioè quelli che non hanno la capienza IRPEF per utilizzare le detrazioni fiscali del 65%: per le spese effettuate nel 2016 per interventi “in parti comuni degli edifici condominiali” possono optare per la “cessione del corrispondente credito” ai fornitori del condominio che hanno effettuato gli interventi. Le modalità saranno previste in un successivo provvedimento del Direttore delle Entrate, da emanare entro il 1° marzo 2016.

BONUS MOBILI PER GIOVANI COPPIE. Nuova agevolazione per le giovani coppie, con aspetti ancora da chiarire da parte delle Entrate. Per ora si sa che nel 2016 sarà possibile detrarre il 50% in dieci anni delle spese per mobilio sostenute da giovani coppie “costituenti un nucleo familiare” composto da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno tre anni. La coppia deve essere acquirente di immobile da adibire ad abitazione principale (anche senza ristrutturarla) e almeno uno dei due non deve avere superato i 35 anni. La spesa massima detraibile è di 16 mila euro, per l’acquisto di mobili necessari ad arredare la casa acquistata. Non è prevista però la detrazione per l’acquisto dei grandi elettrodomestici.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE IN LEASING, NUOVA DETRAZIONE. Completamente nuova la detrazione fiscale per chi acquista l’abitazione principale attraverso un contratto di locazione finanziaria (leasing), cioè un’operazione di finanziamento concessa da una banca o da una società specializzata. Il cliente indica alla banca un immobile, la banca lo acquista per conto del cliente e glielo concede in locazione in cambio del pagamento di un canone periodico, proporzionato al prezzo di acquisto. Al termine del periodo di locazione il cliente ha l’opzione di riscatto del bene: pagando il prezzo in precedenza concordato per questa opzione, diventa proprietario del bene di cui ha avuto il godimento. Per tutelare il cliente, la legge prevede che l’acquisto dell’abitazione da parte della banca sia protetto dalla revocatoria fallimentare in cui eventualmente incorra la banca stessa (o la società di leasing). La nuova agevolazione fiscale consiste nel poter detrarre il 19% dei canoni di leasing fino a 8.000 euro e del costo di acquisto dell’immobile al momento dell’opzione finale fino a 20.000 euro, con tetti e condizioni variabili a seconda dell’età e del reddito del contribuente (più convenienti per chi ha fino a 35 anni), sempre che siano rispettate le attuali condizioni per l’acquisto della “prima casa”. Questa detrazione si applicherà fino al 31 dicembre 2020.

VENDITA PRIMA CASA, BUONE NOTIZIE. Fino al 2015, per acquistare un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” era obbligatorio vendere la precedente abitazione principale prima del rogito di quella nuova. Dal 1° gennaio 2016, invece, è possibile comprare la prima casa anche quando non si è ancora venduta quella vecchia, a patto di alienarla entro un anno dalla data del nuovo rogito. Questa norma dà parecchio respiro ai cittadini che vogliono cambiare casa, dato che in questo periodo non è certo facile riuscire a vendere con rapidità e a un prezzo soddisfacente. Saranno emanate norme specifiche per chiarire le varie ipotesi.

DETRAZIONE DELL’IVA PER I PRIVATI CHE ACQUISTANO ABITAZIONI. L’IVA sulle abitazioni vendute da imprese costruttrici ha contribuito a rallentare la ripresa immobiliare, poiché per i privati l’IVA rappresenta un notevole onere finora non detraibile. La Legge di Stabilità ha introdotto la possibilità, fino al 31 dicembre 2016, di detrarre dall’IRPEF il 50% dell’importo dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B da imprese costruttrici, ripartendo la detrazione in dieci quote annuali di pari importo. La detrazione non è limitata alla prima casa, ma riguarda ogni tipologia di immobile (anche di lusso) di tipo abitativo, indipendentemente dall’aliquota IVA applicata: 4% per la prima casa, 10% per le altre o 22% per le case di lusso.

NUOVO TAGLIO DEGLI INTERESSI LEGALI. Dal 1° gennaio 2016 il tasso d’interesse legale di cui all’art. 1284 Codice Civile viene ridotto dall’attuale 0,5% allo 0,2% su base annua (Gazzetta Ufficiale n. 291/2015).

NUOVI LIMITI AL DENARO CONTANTE. Dall’1/1/2016 i trasferimenti di denaro contante possono essere effettuati per importi fino a 2.999,99 euro (non più fino a 999,99 euro). Il nuovo limite si applica anche ai pagamenti relativi ai canoni di locazione di unità abitative.

SCONTI IRPEF A CHI ACQUISTA PER AFFITTARE A CANONE CONCORDATO. Questo “bonus” non è contenuto nella Legge di Stabilità, ma nel regolamento di attuazione di un decreto del Ministero delle Infrastrutture pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3.12.2015. La legge concede all’acquirente persona fisica (non esercente attività commerciale) di dedurre dal reddito complessivo il 20% del prezzo di acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo, di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione a condizione che:

1. le unità di nuova costruzione risultassero “invendute” alla data del 12/11/2014, per cui a quella data dovevano essere già interamente o parzialmente costruite con il rilascio di titolo abilitativo edilizio, oppure alla stessa data doveva essere stato dato concreto avvio agli adempimenti preliminari alla costruzione,
2. le unità immobiliari non devono essere ubicate in zone agricole, devono avere prestazioni energetiche certificate in classe A o B e non devono essere accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (di lusso);
3. l’acquisto deve avvenire entro il 31/12/2017;
4. entro sei mesi dall’acquisto o dal termine della costruzione l’appartamento deve essere concesso in locazione a canone concordato (ma non tra genitori e figli) per un periodo continuativo di almeno otto anni. Se questo periodo viene interrotto per motivi indipendenti dalla volontà del proprietario, la deduzione continua a spettare a patto che l’appartamento venga riaffittato entro 1 anno dalla risoluzione del precedente contratto.

Il 20% di deduzione va calcolato sulla parte del prezzo non eccedente i 300.000 euro IVA compresa (quindi può raggiungere i 60.000 euro, da ripartire tra gli eventuali comproprietari), nonché sugli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare stessa. La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale viene stipulato il contratto di locazione a canone concordato.

Dott.ssa Loretta Grazia
Coordinatrice Assoproprietari

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