LA SECONDA CASA COSTA IL DOPPIO.

La Seconda Casa costa il doppio. E' quello che emerge dall'articolo del sole 24 Ore, una conferma.. A queste condizioni chi mai si azzarda ad investire in un immobile? Non pensiamo che il mercato immobiliare, che ha contribuito in maniera determinante allo sviluppo della economia italiana, possa raggiungere i livelli pre 2017  ma sicuramente con questa tassazione non si avvicineranno di certo.
 
 "Il mercato italiano della casa è cresciuto per il terzo anno consecutivo, e l’ultimo salto (+18,9% nel 2016) ha portato le compravendite a quota 534mila. D’altro lato – ripete il Rapporto Immobiliare delle Entrate – «la profondità̀ del punto di ribasso del ciclo degli acquisti non poteva proseguire ulteriormente, dato che l’abitazione è anche un bene d’uso primario». Siamo ancora lontani dai livelli pre-crisi  riporta Il Sole 24 Ore — ma da allora è mutata anche l’incidenza degli acquisti di “prime case” sul totale (dal 61,8% del 2006 all’80% del 2016, sostiene Scenari Immobiliari). Vista da un’altra prospettiva: c’è stata una secca perdita d’interesse delle seconde case. Di certo, comprare una seconda casa costa circa il doppio rispetto alla “prima”, cioè quella che figura come abitazione principale. Prendendo ad esempio un immobile residenziale del valore di 150mila euro e con rendita catastale di 450 euro, “compravenduto” tra privati, la sola differenza fiscale tra prima e seconda casa (su imposte di registro e ipocatastali) è pari a oltre 4mila euro. E arriva a 9mila euro nel confronto tra acquisti soggetti a Iva (cioè da impresa), perché in questo caso il calcolo dell’aliquota avviene sul prezzo di cessione dichiarato e non sul “prezzo-valore” (rendita catastale moltiplicata per un apposito coefficiente). Se poi si ricorre al mutuo, il divario si amplia ancora, in funzione della diversa imposta sostitutiva trattenuta dalla banca (0,25% per la prima casa e 2% per la seconda): su un importo di 100mila euro, rispettivamente 250 e 2mila euro. L’entità dell’onorario notarile è lasciata al mercato, ma è comunque rapportata al valore dichiarato, e nel caso di compravendite “prima casa” tra privati (dove vige il sistema del “prezzo-valore”) si riduce del 30 per cento. Potremmo quindi ipotizzare che, per il passaggio tra privati di quest’appartamento, l’onorario sarebbe pari a 700 euro (prima) e mille euro (seconda casa). E la parte relativa alle operazioni di mutuo svolte contestualmente andrebbe sì a sommarsi, ma con uno “sconto”: così da giungere nel complesso a circa 1.500 (prima casa) e 1.200 euro (seconda). Le altre eventuali spese restano invece uguali: dalla provvigione dell’agente immobiliare (2,5% in media sul prezzo: 3.750 euro) ai costi di istruttoria e/o di perizia (di solito, 600 e 300 euro). Prosegue il Sole 24 Ore, il peso delle seconde case è ulteriormente gravato anche dopo la compravendita in sé, nella fase del possesso: quando gli immobili vengono colpiti da Imu e Tasi (che “risparmiano” invece le prime case, a meno che non siano di pregio) e da una tariffa elettrica poco agevolata (quella del gas è invece indifferente). Ipotizzando dunque un’ aliquota Imu-Tasi del 10,6 per mille, il costo sarebbe di circa 800 euro all’anno. Mentre la bolletta elettrica (che fa distinzione se l’intestatario è residente o meno), ponendo che la casa sia a Rapallo, per un consumo annuo di 2.700 kW costerebbe 700, anziché 518 euro: vero che la proporzione – sottolinea il portale Facile.it – sarebbe un po’ diversa se si calcolasse un impiego ridotto (magari trimestrale), perché la tariffa varia in base a scaglioni di consumo; ma questo nulla toglie all’evidenza del maggior esborso. Sommando tutte le voci (e operando ovviamente una forzatura, dato che a spese una tantum si aggiungono esborsi annuali) si arriva — conclude il quotidiano economico-finanziario — al totale pari a 7.850 euro per la prima casa contro i quasi 15mila per la seconda."
 
Aridi numeri e dati che se da un lato fanno emergere un netto miglioramento negli acquisti della casa di abitazione, evidenziano chiaramente il disinteresse degli italiani all'acquisto della seconda casa, che non fosse il caso di ridurre un pochino la tassazione ed i costi complessivi?

Tonino Veronesi
Presidente Assoproprietari Bologna

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