IMU: SOGGETTIVITÀ PASSIVA NEI PATTI DI RISERVATO DOMINIO

Un tema dell’IMU che necessiterebbe di chiarimenti, è la cessione a titolo oneroso dei beni immobili con patto di riservato dominio o con riserva della proprietà.

Il codice civile tratta la vendita con riserva della proprietà agli art. 1523-1526:

- L’ art 1523 dispone che nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquisti la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assuma i rischi dal momento della consegna.

- L’art. 1524, comma 1 c.c. stabilisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, a condizione che risulti da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento.

- L’art. 1526, (comma 1 c.c.) stabilisce infine che se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno.

La Cassazione ha affermato, tra l’altro, che le disposizioni degli artt. 1525 e 1526 c.c. hanno la funzione di limitare l’autonomia privata, in modo da escludere la legittimità di una clausola espressa, per i casi in cui il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, e da impedire al venditore (o al cessionario) di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale .

La Corte Suprema aveva già ritenuto, in tema di risoluzione della locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, che la risoluzione è sottoposta all’applicazione “in via analogica” delle disposizioni di cui all’art. 1526 c.c., ove si tratti di contratti di leasing “traslativo”. In seguito, è stato affermato che, nella vendita con patto di riservato dominio, l’effetto traslativo si realizzi non prima del pagamento dell’ultima rata .

Appare dunque evidente che, nella vendita con riserva della proprietà, l’acquirente diventi proprietario del bene solo col pagamento dell’ultima rata (o frazione) del prezzo pattuito. Dopo la conclusione del contratto discenderebbero tutti gli effetti della vendita, tranne quello reale, cosicché è solo con l’adempimento della prestazione pecuniaria che il diritto di proprietà sul bene passa dalla sfera del venditore a quella dell’acquirente .

Quindi, stando alle sentenze della Cassazione dal punto di vista fiscale, l’acquirente assumerebbe la qualità di soggetto passivo ai fini sia dell’IRPEF, sia dell’ICI e dell’IMU, a partire dalla data di pagamento del rezzo di compravendita pattuito. Tuttavia, visto che per tali discipline tributarie assume rilevanza anche la titolarità dei diritti reali minori come,( es., uso e abitazione), il venditore potrebbe, per il periodo intercorrente tra la stipulazione dell’atto e il pagamento del saldo, dare luogo, alla costituzione di un diritto reale minore a favore dell’acquirente. Considerando quest’ultimo caso, è certo che la soggettività passiva competa al titolare del diritto reale di godimento. In particolare, infatti, ai fini dell’IMU “sperimentale”, è noto che i soggetti passivi sono i (pieni) proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni, a qualsiasi uso destinati, e i titolari di diritto reale di godimento sui beni stessi .

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