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IMU: LA NUOVA IMPOSTA SUI FABBRICATI DAL 1° GENNAIO 2012

Chi la deve pagare. I proprietari, i titolari di diritti reali di godimento (es. usufruttuari o titolari di diritto di abitazione vedovile), gli utilizzatori in caso di contratti di leasing.

La base imponibile. Per tutti i fabbricati e i terreni agricoli l’IMU si applica sulla rendita catastale, rivalutata in base ai moltiplicatori stabiliti dalla legge. I terreni agricoli in zone di collina o montagna rimangono esclusi dall’IMU, in quanto l’agevolazione già prevista per l’ICI è stata confermata. Anche l’abitazione principale è soggetta a IMU, con le precisazioni riportate di seguito.
Per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore di mercato al 1° gennaio di ogni anno. Pagano l’IMU anche i fabbricati rurali strumentali alle attività agricole, finora esclusi dall’ICI: se il fabbricato è già iscritto in catasto il calcolo si basa sulla rendita catastale, se non è ancora iscritto si fa riferimento alla rendita catastale di un fabbricato similare, tenendo presente comunque che  è obbligatorio l’accatastamento entro il 30 novembre 2012.

Quando e come si paga. La prima rata entro il 18 giugno 2012, la seconda entro il 17 dicembre 2012. Per il pagamento si utilizza solo il Modello F24.

Quanto si paga. L’incertezza regna ancora sovrana. La legge nazionale ha stabilito l’aliquota ordinaria del 7,6 per mille, ridotta al 4 per mille per l’abitazione principale (con detrazione fissa di 200 euro, aumentata di 50 euro per ogni figlio fino a 26 anni purché convivente) e le pertinenze ammesse. Tuttavia i Comuni, in base alle esigenze di bilancio, possono aumentare o diminuire del 3 per mille l’aliquota ordinaria (che può quindi oscillare dal 4,6 al 10,6 per mille), e del 2 per mille l’aliquota per l’abitazione principale (che potrà variare dal 2 al 6 per mille).
Bisogna considerare che, per le abitazioni non locate, l’IMU assorbirà l’IRPEF finora dovuta.
Ad oggi nessuno dei principali Comuni ha ancora deliberato in merito, e il termine per l’approvazione del bilancio è stato posticipato al 30 giugno 2012 proprio per permettere ai Comuni di avere un’idea precisa delle proprie esigenze.

L’abitazione principale. Ai fini IMU per abitazione principale si intende “l’immobile, iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
La definizione è molto più restrittiva rispetto alla normativa ICI. Prima di tutto deve trattarsi di un’unica unità immobiliare sotto il profilo catastale, con la conseguenza che non può essere considerata abitazione principale una pluralità di unità immobiliari contigue (a meno che, ricorrendone i presupposti, non si proceda alla fusione in un’unica unità). Inoltre, a differenza del passato, occorre l’iscrizione all’anagrafe della popolazione residente, ma il requisito della residenza da solo non è sufficiente, poiché è necessario che il contribuente dimori effettivamente nella casa in questione. In altri termini le residenze fittizie non valgono più: ad esempio, le residenze anagrafiche in case di villeggiatura, o in appartamenti dati interamente in locazione, o residenze dei coniugi in due appartamenti diversi.
Altra notevolissima restrizione riguarda gli appartamenti “assimilati” all’abitazione principale, finora esenti da ICI: ad esempio quella data in uso gratuito a parenti residenti, o data in locazione a canone concordato, o tenuta a disposizione da cittadini italiani residenti all’estero. In tutti questi casi l’IMU è dovuta ad aliquota ordinaria, a meno che i Comuni prevedano agevolazioni.
Le uniche “assimilazioni” ancora previste riguardano l’abitazione sfitta di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, e l’ex casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato, a patto che il coniuge non sia titolare di diritti reali su altri immobili situati nello stesso Comune.

Qualche calcolo ipotetico sulle abitazioni. Consideriamo un’abitazione di medie dimensioni in zona non di lusso, con rendita catastale di 800 euro. Gli esempi che seguono si basano sulle aliquote stabilite dalla legge nazionale, e sulle aliquote massime  che potranno essere deliberate dai Comuni. Gli importi indicano l’IMU dovuta su base annua.
Ogni Comune potrà applicare aliquote intermedie, o differenziarle per favorire determinate situazioni (es: locazioni a canone concordato); inoltre potranno essere previste detrazioni d’imposta a tutela di categorie disagiate.

a) Abitazione principale (senza figli conviventi)
    4 per mille = euro 338
    6 per mille = euro 606

b) Abitazioni concesse in uso gratuito, abitazioni non locate, abitazioni locate a canone libero o a canone concordato
    7,6   per mille = euro 1.021
    10,6 per mille = euro 1.425

Non riportiamo esempi di calcolo IMU riguardanti gli usi diversi dall’abitativo (es: negozi, uffici o capannoni industriali) in quanto non è possibile stabilire una rendita catastale media che sia verosimile.

Naturalmente gli uffici dell’AIPI sono a vostra disposizione per qualsiasi calcolo o chiarimento

Dott.ssa Loretta GRAZIA

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