FISCO IMMOBILI: NOVITÀ 2019.

Pubblicate in Gazzetta Ufficiale la legge n. 145 del 30 dicembre 2018, (“Legge di Bilancio 2019”) e la legge n. 136 del 17 dicembre 2018 (legge di conversione del D.L. 119/2018 collegato alla Legge di bilancio 2019, c.d. “Decreto fiscale”) in vigore dal 19 dicembre 2018.
Di seguito vengono sintetizzate le principali norme fiscali che interessano il settore immobiliare, efficaci già a partire dal 1° gennaio 2019.

Deducibilità degli interessi passivi per le imprese immobiliari (art. 1, co. 7):

Viene confermata l’applicazione dell’art. 1, co. 36 della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (cd. “Legge finanziaria 2008”), come modificato dall’art. 4, co. 4 del D.Lgs. n. 147 del 2015, nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari. Pertanto, le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare continuano a non essere soggette alle limitazioni della deducibilità contenute nell’art. 96 del D.P.R. n. 917 del 22 dicembre 1986 (“TUIR”) con riferimento agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Deducibilità dell’Irpef e dell’Ires dell’Imu (art. 1, co. 12):

La legge di bilancio 2019 intervenendo sull’art. 14 co. 1 del D.Lgs. 4 marzo 2011 n. 23, aumenta dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità IRPEF ed IRES dell’IMU relativa agli immobili strumentali dal reddito di impresa e di lavoro autonomo. Analogamente, diviene deducibile, nella misura del 40%, l’IMI della Provincia autonoma di Bolzano e l’IMIS della Provincia autonoma di Trento.

Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili a uso commerciale (art. 1, co. 59):

Viene estenso l’ambito oggettivo di applicazione della norma sulla cedolare secca (regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21% ovvero del 10% in presenza di locazioni a canone concordato dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo) anche alle locazioni stipulate nel 2019 relative a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 con una superficie fino a 600 metri quadri al netto delle pertinenze e alle relative pertinenze locate congiuntamente. Tuttavia, è preclusa la facoltà di esercitare tale opzione qualora, alla data del 15 ottobre 2018, risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.

Detrazioni fiscali (art. 1, co. 67, 68):

E’ prevista una proroga, per l’anno 2019, delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per (i) gli interventi di efficienza energetica (cd. “ecobonus”), (ii) ristrutturazione edilizia (cd. “bonus ristrutturazioni”) e per (iv) l’acquisto di beni mobili di grandi elettrodomestici (cd. “bonus mobili”), disciplinati dagli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63 del 4 giugno 2013.

Concessione gratuita di terreni a giovani imprenditori agricoli (art. 1, co. 654 – 656):

Con l’obiettivo di favorire la crescita demografica, viene prevista una norma che favorisce determinati soggetti (famiglie numerose o società costituite da imprenditori agricoli) mediante (i) l’assegnazione a titolo gratuito di alcuni terreni agricoli statali o di proprietà di enti pubblici già destinati all’alienazione o locazione; (ii) la concessione di un mutuo per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno concesso gratuitamente.

Proroga della rideterminazione del valore di acquisto di terreni e delle partecipazioni (art. 1, co. 1053 – 1054):

È prorogata la facoltà in capo a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o il valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti alla data del 1° gennaio 2019 agli effetti della determinazione delle plusvalenze. Il valore da assumere in luogo del costo o valore di acquisto, da assoggettare ad imposta sostitutiva deve essere determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un professionista abilitato. Per beneficiare dell’agevolazione, occorrerà redigere la perizia di stima e versare l’imposta sostitutiva per l’intero ammontare entro il 30 giugno 2019, salva la rateizzazione in tre rate dell’importo dovuto. Inoltre, per effetto delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2019, è stata incrementata l’aliquota applicabile all’imposta sostitutiva in questione. In particolare, è ora prevista un’aliquota dell’11% per le partecipazioni che risultano “qualificate” alla data del 1°gennaio 2019 e del 10 per cento per le partecipazioni che non risultano qualificate alla medesima data. Per quanto riguarda la rideterminazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola, l’aliquota d’imposta è invece fissata nella misura del 10%.

Riduzione della base imponibile Imu e Tasi per gli immobili in comodato (art. 1, co. 1092):

Il comma 3 dell’art. 13 del DL 201/2011 prevede la riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU (e di conseguenza anche la TASI considerato che la base imponibile è la stessa), per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ovvero ai genitori oppure ai figli) che la destinano ad abitazione principale. Dal 1° gennaio 2019, l’agevolazione viene estesa anche in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Maggiorazione della Tasi prorogata all’anno d’imposta 2019 (art. 1, co.1133):

La legge di bilancio 2019 modifica il comma 28 dell’art. 1 della L. 208/2015, consentendo ai Comuni di mantenere anche per l’anno 2019 la maggiorazione della TASI nella stessa misura applicata per l’anno 2015. Quindi, i Comuni che per gli anni d’imposta 2016 – 2017 – 2018 hanno confermato la maggiorazione della TASI nella stessa misura applicata per l’anno 2015 (che può arrivare fino allo 0,8‰) possono continuare a mantenerla anche per l’anno 2019 con espressa deliberazione del consiglio comunale. Pertanto, per effetto di tale modifica, anche per l’anno 2019 e per la generalità degli immobili l’aliquota massima (IMU + TASI) può arrivare fino all’11,4‰.

Modalità di determinazione della Tari (art. 1, co. 1093):

Prorogate anche per il prossimo anno le disposizioni contenute nel comma 652, terzo periodo, dell’art. 1 della L. 147/2013. Quindi, i Comuni potranno:

• prevedere l’adozione dei coefficienti di cui all’allegato 1, Tabelle 2, 3a, 3b, 4a e 4b35 del D.P.R. 158/99 per la determinazione della tassa rifiuti, inferiori ai minimi o superiori ai massimi ivi indicati del 50%;
• non considerare i coefficienti di cui alle Tabelle 1a e 1b del medesimo Allegato 1, concernenti i coefficienti per l’attribuzione della parte fissa della tariffa alle utenze domestiche.

Rimozione dei vincoli per la cessione e locazione di edifici in regime di edilizia convenzionata (art. 25-undecies del decreto fiscale):

La norma interviene sull’art. 31 della Legge 448/98 e in particolare:

• modifica il co. 49-bis, prevedendo la possibilità di rimuovere i vincoli di prezzo massimo stabiliti per la cessione delle unità abitative di edilizia residenziale pubblica (o del canone massimo di locazione) mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sull’immobile;
• introduce il co. 49-quater, il quale dispone che, “in pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter” il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato. Il secondo periodo prevede che la rimozione dei vincoli di prezzo estingue eventuali richieste di restituzione, a qualunque titolo effettuate, della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato e rimuove qualsiasi vincolo di natura soggettiva.

Le modifiche ai co. 49-bis e 49-quater intervengono nell’ambito di una precisa vicenda inerente i prezzi di vendita degli immobili di edilizia popolare, generata da recenti disposizioni di legge e dall’intervento della giurisprudenza. Tuttavia, la nuova previsione non si applica agli immobili in regime di locazione che godano di contributi di edilizia agevolata ai sensi degli artt. 8 – 10 della Legge 179/92, ricadenti nei piani di zona convenzionati.

Fonte Requadro

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