CEDOLARE SECCA: QUANDO CONVIENE?

Il Decreto attuativo del federalismo municipale, approvato lo scorso 3 marzo ma non ancora emanato, ha introdotto la “cedolare secca” sugli affitti a partire dal 1° gennaio 2011. La nuova normativa permetterà un risparmio fiscale notevole per molti contribuenti: infatti in luogo dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali si pagherà un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo di affitto, e al 19% per i contratti a canone concordato nelle zone ad alta tensione abitativa. La cedolare secca sostituirà anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti d’affitto, ma attenzione: la registrazione rimarrà assolutamente obbligatoria, con penalità molto salate in caso di mancata registrazione.

L’applicazione della cedolare è facoltativa, ed è concessa soltanto alle persone fisiche che non agiscono nell’ambito di impresa o professione. Inoltre sarà applicabile soltanto alle locazioni di abitazioni e pertinenze (ad esempio il garage affittato con unico contratto insieme all’appartamento). Sono quindi esclusi gli affitti commerciali e quelli ad uso diverso dall’abitativo.

La scelta della cedolare spetta al locatore, che nel caso in cui adotti questa opzione dovrà rinunciare per tutta la durata della locazione ad applicare qualsiasi aumento al canone d’affitto, incluso l’incremento ISTAT. La rinuncia dovrà essere comunicata per raccomandata all’inquilino, ed ogni accordo contrario tra le parti non avrà valore.

Per valutare la convenienza fiscale bisogna tener presente che la cedolare si applicherà al 100% del canone annuo, mentre la normativa in vigore prevede il pagamento dell’IRPEF sull’85% del canone se il contratto è a canone libero, e sul 59,5% in presenza di canone concordato nelle zone ad alta densità abitativa. Di conseguenza, mentre per il canone libero la cedolare sarà comunque conveniente anche per i redditi bassi, per il canone concordato conviene soltanto in presenza di redditi lordi annui superiori ai 28 mila euro, assoggettati all’aliquota IRPEF del 38%.

Inoltre bisogna considerare gli eventuali oneri deducibili e/o detraibili del contribuente: infatti in presenza di redditi esclusivamente da fabbricati, o di redditi da pensione o lavoro di importo ridotto, a cui aggiungere quelli da fabbricati, se si sceglie la cedolare secca si perde o si riduce moltissimo la detraibilità degli oneri.

Ma quando e come effettuare la scelta? Al momento della registrazione del contratto o in sede di dichiarazione dei redditi? Il decreto rimanda le modalità pratiche a un futuro provvedimento dell’Agenzia delle Entrate da emanare entro 90 giorni dall’approvazione della normativa, precisando comunque che le imposte di registro e bollo nel frattempo versate non saranno restituite. In questo momento quindi ci troviamo nell’incertezza più assoluta.

In caso di mancata indicazione dell’affitto nella dichiarazione dei redditi la nuova normativa prevede il raddoppio delle sanzioni: dal 200% al 400% delle imposte non versate. Salatissime le penalità anche in caso di mancata registrazione del contratto, o di indicazione di un canone inferiore a quello reale, o di comodati fittizi: se l’inquilino provvederà a registrare il contratto che riporta il canone effettivamente corrisposto, la conseguenza dell’evasione fiscale del proprietario sarà che il canone di affitto annuo verrà ricalcolato nella misura del triplo della rendita catastale (ad esempio, per un appartamento con rendita catastale di Euro 700 l’affitto annuo sarà di Euro 2.100). Quindi l’inquilino potrà pagare un affitto molto inferiore a quello di mercato per tutta la durata del contratto. Inoltre bisogna tenere presente che la decorrenza del contratto (4 anni + 4) ripartirà dalla data della registrazione effettuata dall’inquilino, indipendentemente dagli anni già trascorsi fino a quel momento.

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