CEDOLARE SECCA: E' POSSIBILE L'AGGIORNAMENTO DEL CANONE?

Il regime della cedolare prevede che il canone di locazione concernente i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, può essere assoggettato ad una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La cedolare sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe. Sul canone di locazione annuo si applica l’aliquota del 21% (c.d. “canone concordato”), l’aliquota della cedolare secca scende al 19% per i canoni concordati.
Un aspetto importante dell’opzione è la rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone. Il punto 1.5 del provvedimento del 7 aprile 2011, stabilisce che il locatore è obbligato, a comunicare al conduttore, preventivamente con lettera raccomandata, la rinuncia, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone anche se prevista nel contratto, inclusa la variazione dall’ISTAT.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro, comportando questo il versamento dell’imposta stessa. I dubbi sono se è possibile aggiornare il canone e da quando si deve calcolare l’aggiornamento. Si ritiene che l’aggiornamento essere effettuato, dato che il divieto vige solo “per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione” e non per quello senza scelta del regime agevolato. L’aggiornamento del canone, compresa la variazione ISTAT, decorre dall’annualità in cui è revocata l’opzione. Il canone, sul quale calcolare la variazione, è quello risultante dal contratto non attualizzato per effetto del periodo in cui vigeva l’opzione per la cedolare secca. Sempre in tema di aggiornamento del canone, occorre concentrare l’attenzione quando si tratta di provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Locazione di unità abitativa con relativa pertinenza di proprietà di due o più locatori, i quali congiuntamente detengono un contratto di locazione. In questo caso, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca ha effetto solo in capo ai locatori che la esercitano. Coloro che non optano sono tenuti al versamento dell’imposta di registro sulla parte del canone di locazione imputabile in base alle quote di possesso. Inoltre deve essere assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Il locatore comproprietario che non opta può chiedere l’aggiornamento
Nulla viene detto in merito all’aggiornamento del canone. Si tratterebbe di capire se la parte del canone non soggetta ad opzione può essere oggetto di variazione o meno. Sembra che debba essere calcolato sulla parte corrispondente alla quota di proprietà dell’immobile locato. In pratica, il locatore comproprietario dell’immobile locato che non opta per l’applicazione della cedolare secca, può chiedere l’aggiornamento del canone come previsto dalla legge. Sullo stesso immobile abitativo locato, parte del canone previsto contrattualmente può subire un aggiornamento, mentre, la rimanente quota rimane invariata.
Si ricorda che coloro che si trovano in questa situazione, devono redigere il modello 69 per la registrazione del contratto di locazione, in quanto il modello “Siria” può essere utilizzato solo nel caso in cui tutti i locatori esercitano la scelta per la cedolare secca.

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