RISARCIMENTO DANNI PER INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA IMMOBILE DISABITATO.

Non sono rari i casi in cui i proprietari immobiliari lamentino infiltrazioni o stillicidi provenienti dalle unità immobiliari sovrastanti. Spesso le cause di questi problemi sono riconducibili a rotture dell’impianto idrico fognario; altre volte semplicemente all’incuria del custode dell’immobile (proprietario o detentore ad altro titolo). L’auspicio per chi viene a trovarsi in simili situazioni è una composizione rapida e bonaria della vertenza attraverso accordi con il responsabile del danno. Ove così non è si deve chiaramente ricorrere alle cure del Giudice o agli strumenti alternativi oggi esistenti (media conciliazione e negoziazione assistita, in base a materia e valore). Le cure che vengono richieste attraverso i procedimenti giudiziari possono essere di natura preventiva (ATP) per cristallizzare lo stato dei luoghi prima di procedere ai lavori necessari ovvero di urgenza nel caso in cui vi sia un “periculum in mora” cioè il rischio di un danno grave ed irreparabile che sopravvenga durante una causa ordinaria lunga e tediosa. Per stabilire le cause di stillicidi e/o infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano sovrastante il Giudice ricorre ad un suo ausiliario, un consulente tecnico d’ufficio (CTU). A questo consulente viene affidato il compito di verificare lo stato dei luoghi danneggiati, di esperire adeguata relazione sulle origini del danno, sulla grandezza dello stesso e sui rimedi da adottare. Ma nel caso in cui l’appartamento sia vuoto e non sia possibile procedere ad un accesso esplorativo e valutativo, cosa succede? Secondo una recente sentenza del Giudice di Pace di Perugia (G.d.P. Perugia, sent. 24 marzo n. 316/2015), in presenza di uno stillicidio proveniente dal solaio verso il piano sottostante, l’obbligo di risarcire il danno da parte del proprietario dei locali sovrastanti può essere disposto dal giudice anche se il sopralluogo non è stato possibile perché l’appartamento era vuoto. Secondo il detto Giudice, il proprietario di un bene (nel caso di specie, l’immobile) è sempre e comunque responsabile per tutti i danni da esso conseguenti, salvo che sussista il “caso fortuito” (un fatto imprevedibile e inevitabile). In difetto di prova del caso fortuito ed in presenza di inerzia del proprietario del piano sovrastante, che impedisce o non consente la verifica dei luoghi, la sua responsabilità risarcitoria sarà inevitabile ed automatica. In tali casi, infatti, sarà irrilevante che vi sia stata o meno l’individuazione della causa concreta del danno per il mancato accesso alla proprietà vicina. La responsabilità rimane in capo al custode dell’immobile (il proprietario), poiché è sufficiente anche il mero fondato sospetto che l’infiltrazione sia conseguenza di un’anomalia dell’impianto idrico dei piani superiori, sul quale il proprietario ha il dovere di vigilare e di mantenere il controllo, affinché siano evitati danni a terzi.

Avv. Pasquale Potenza

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