NOTE CRITICHE SUL PROGETTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO

La riforma del condominio, nel nuovo testo approvato dalla commissione giustizia della Camera, è palesemente più equilibrata e razionale di quella varata dal Senato: non c’è quindi che da sperare che si sgonfino le dichiarazioni del relatore al Senato che minaccia l’ostruzionismo perché sono state stralciate norme essenziali del suo progetto di legge, che spesso minacciavano di essere vere e proprie calamità. La Federazione nazionale degli amministratori immobiliari vuole qui, in un ottica di collaborazione, evidenziare comunque alcuni “buchi neri” del testo attuale, anche a costo di non citare o lodare le norme positive, che pure esistono. Si tratta solo di alcuni spunti, a cui in seguito ne aggiungeremo altri, nella speranza di lavorare per il bene comune, al di là di ogni interesse particolare. Innovazioni agevolate. Si fa purtroppo dietrofront rispetto a tutte le leggi speciali che abbassavano i quorum per particolari opere con un marcato contenuto sociale. Viene infatti resa più difficile l’approvazione di opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche a favore dei disabili, il miglioramento del rendimento energetico, la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, l’installazione di fonti rinnovabili, i parcheggi negli edifici, le antenne di ricezione satellitare, le fibre ottiche e le antenne radio tv in genere. La grande maggioranza di queste opere era approvabile con delibere con metà più uno degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi: ora si passa nettamente a metà dei millesimi. Su contabilizzazione e termoregolazione il mal redatto testo della legge n. 10/91 lasciava ambiguità, risolte però dai giudici con maggioranze più facili di quelle ora imposte dal nuovo testo della legge di riforma. Sorvoliamo poi (ci vorrebbe troppo spazio) sulla scelta di trattare l’argomento in sette diversi articoli della riforma, con un testo pieno di ripetizioni ma anche di contraddizioni, che scateneranno la fantasia degli studi legali. Alienazione di beni comuni. Probabili pasticci sono contenuti nelle norme sulla vendita delle parti comuni. La nuova versione dell’articolo 1119 prevede l’unanimità dei condomini per la divisione/vendita (e, fin qui, nulla cambia) ma pone due ulteriori condizioni: rispetto della destinazione d’uso e nessun pregiudizio al valore delle unità immobiliari. Il che forse significa che una delibera presa all’unanimità potrebbe essere in ogni momento impugnata da chi ha votato a favore (o da chi gli è subentrato, acquistando in seguito il suo appartamento) sulla base di considerazioni comunque opinabili (la trasformazione di un giardino in parcheggio è modifica d’uso? La vendita di uno spazio sotterraneo fa calare il valore di tutte le unità immobiliari?). Tanto più che il 1119 del c.c. è dichiarato espressamente inderogabile (art. 1138). Più confuso ancora l’ultimo comma del nuovo art. 1131 che dà una rappresentanza all’amministratore senza limiti possibili posti al mandato “in ogni caso” in materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizione di beni comuni, costituzione di servitù attive e passive ,nonché nell'esecuzione degli atti ad esse relativi” aggiungendo che egli rappresenta anche i condomini assenti e dissenzienti. A parte il fatto che in caso di vendita il 1119 impone l’unanimità (e chi sono quindi gli assenti e i dissenzienti?) il fatto di sganciare l’amministratore (che è un mandatario) da limiti al mandato è palesemente una poco augurabile contraddizione in termini, una fuga in avanti verso il riconoscimento della capacità giuridica del condominio non altrove prevista. Rinuncia alle parti comuni. L’impossibilità della rinuncia al diritto sulle parti comuni (per quanto con l’unica eccezione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in casi particolari) è un assoluta novità: precedentemente la rinuncia era possibile a patto di continuare a partecipare alle spese di conservazione del bene. Il testo, per quanto riguarda la rinuncia relativa a riscaldamento e condizionamento non è privo di ambiguità e potrebbe scatenare la voglia di distaccarsi soprattutto ai condomini degli ultimi piani, che per problemi di cattiva taratura dell’impianto, sono spesso mal riscaldati (invece di imporre la riequilibratura dell’impianto, cosa sempre possibile e a vantaggio dalle norme tecniche sul risparmio energetico, che prediligono il centralizzato). Quando si parla di “spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la conservazione e messa a norma” si crea confusione: per la giurisprudenza prevalente la conservazione include senz’altro la manutenzione straordinaria (e in genere anche quella ordinaria) e, per certi giudici, pure la gestione dell’impianto da parte di un impresa specializzata: forse era il caso di chiarire questi termini, più volte interpretati in maniera contraddittoria dai tribunali.Polizze dell’amministratore. Sulle responsabilità dell’amministratore, la riforma picchia duro. Si passa da una “deregulation” normativa eccessiva (che tra l’altro vedeva i giudici riconoscere tra i motivi di revoca dall’incarico solo il grave dolo, o quasi) all’estremo opposto, in cui infrazioni minime e formali possono portare alla richiesta di revoca anche da parte di un solo condomino. Si pensi ad esempio all’incompletezza del registro di anagrafe immobiliare o di quello di contabilità per annotazioni minori. Alcuni nuovi oneri previsti mancano di praticità e buon senso: per esempio la necessità di adeguare i massimali della polizza di assicurazione di responsabilità civile se nel periodo dell’ incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento (che sarebbe valido solo provvisoriamente per la durata delle opere) apre un ricorrente e costoso tentativo di trattativa con la compagnia di assicurazione, a spese del condominio. E’ davvero il caso? Tanto più che coprire la responsabilità civile (non quella penale, la fuga con la cassa, per intenderci) per tutto l’importo delle opere straordinarie è davvero eccessivo: l’errore professionale dell’amministratore (a differenza di quello della ditta appaltatrice) comporterà molto difficilmente la perdita di tutta la cifra stanziata per opere straordinarie. Il testo dell’articolo 1129 riformato poi fa cenno a due tipi alternativi di polizze: “polizza individuale di responsabilità civile” e “polizza di responsabilità civile professionale generale” di cui non è dato di capire la differenza: in genere la responsabilità civile è diversa da quella penale, per cui non si dovrebbe far cenno, nel secondo caso, ad una sorta di fideiussione a copertura dell’atto doloso, anche solo nei suoi riflessi civilistici? Oppure no?Conto corrente. Interessante la disposizione che impone che ciascun condomino possa accedere al conto corrente condominiale prendendo visione e estraendo copia dei movimenti relativi. Peccato che le banche non siano per niente organizzate per permetterlo e si rifiutino, attualmente, di farlo, salvo precisa imposizione del giudice. Soprattutto in caso di web bank non sarebbe un ostacolo insormontabile concedere il puro “controllo” tramite id e password senza poter fare operazioni, ma occorre che gli istituti di credito si organizzino: l’amministratore è impotente, in proposito. Revoca dell’amministratore. Interessante anche la disposizione secondo cui il condomino che si rivolge al giudice per la revoca dell’amministratore, una volta riconosciute le sue ragioni, può farsi rimborsare le spese legali sopportate dal condominio (che potrà a sua volta rivalersi sull’amministratore). Attualmente non è così. Incomprensibilmente, però, tale meccanismo viene reso valido solo per le “gravi irregolarità fiscali” e per la mancanza del conto corrente condominiale. Perché mai? Tra le violazioni dell’amministratore alle responsabilità del suo ruolo ce ne sono di molto peggiori…Sulla revoca dell’amministratore c’è inoltre una strana disposizione. Mentre la nomina deve essere fatta sempre e comunque con la maggioranza dei partecipanti in assemblea e almeno metà delle quote, il regolamento condominiale può prevedere maggioranze diverse (per esempio minori) per la revoca. Che senso ha, però, riuscire a revocare il professionista se poi non si riesce (per mancanza di presenze in assemblea o incertezze di voto) a nominarne un altro?Limiti all’uso. Di assoluta novità è il fatto che il regolamento condominiale (in questo caso contrattuale) non possa porre limiti alle destinazioni d'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (oltre che al possesso di animali). Sono leciti pareri a favore o contro questa nuova disposizione: a favore, perché i limiti alla proprietà sono spesso eccessivi e i regolamenti contrattuali sono scritti quasi solo dal costruttore del palazzo e non dai condomini; contro perché si limita l’autonomia contrattuale e si apre le porte del palazzo ad attività che possono provocare disturbi: dalle case di appuntamento, alle officine, agli studi del medico Asl superfrequentati. Forse sarebbe opportuno trovare una via di mezzo tra il passato e il presente, consentendo solo certi limiti. Applicabilità. La norma sui limiti all’uso nel regolamento è un buon pretesto per lamentare la carenza di un articolo nella riforma che ci dica quali sono le disposizioni con effetto retroattivo (se ve ne sono e salva l’eventuale illegittimità costituzionale), quali quelle da applicare subito, da ora in poi, e quali non vanno applicate se contraddette da norme precedenti (per esempio un regolamento contrattuale già vigente). Non è certo una mancanza di poco conto. Lastrici solari. Un altro spazio vuoto della riforma è la mancata modifica dell’articolo 1126 del codice civile, sui lastrici solari. Era opportuno risolvere la vessata questio di quei lastrici che coprono solo un appartamento (o un garage) sottostante, appartenente ad altri: basta un po’ di buon senso che in situazioni strutturali come queste la suddivisione della spesa di rifacimento per 1/3 a carico del proprietario del lastrico e per 2/3 a carico dell’unico condomino sottostante è palesemente squilibrata. La giurisprudenza (soprattutto quella di merito) se né resa conto e più volte ha affermato che, in casi come questo, si applica l’articolo 1125 del Codice Civile (e perciò la divisione va fatta metà per ciascuno). Ma la questione è riproposta costantemente ai giudici, che decidono in modo difforme l’uno dall’altro. La stessa Cassazione si è contraddetta più volte nel caso dei cortili che coprono garage sotterranei: vanno considerati, per la manutenzione straordinaria, come soffitto (articolo 1125) o come lastrici solari (articolo 1126), ai fini della divisione della spesa? Un po’ di chiarezza non guasterebbe…Sospensione delibere. Non si sentiva invece la necessità di introdurre un ultimo comma all’articolo 1137 sull’impugnazione delle delibere e relativa istanza di sospensione. In particolare, in tale comma si fanno diversi passi indietro rispetto ad una sacrosanta disposizione introdotta dall’articolo 669-octies, comma sesto, del codice di procedura civile (in materia di procedimenti cautelari e possessori), che al fine di deflazionare l’eccesso di cause civili e di non costringere i ricorrenti a lungaggini e a inutili spese legali, stabilisce che il procedimento di merito dopo la fase cautelare, non è necessario (ma solo facoltativo). Se infatti l’istanza di sospensione dell’assemblea viene rigettata dal giudice (che entra nel merito della infondatezza dei motivi di impugnazione), è assai poco probabile (“periculum in mora” a parte) che lo stesso giudice cambi idea durante il processo ordinario, per l’annullamento della delibera assembleare. Quindi, tenuto conto che il processo di impugnazione di assemblea è un processo di legittimità, che spesso non richiede istruttoria, si sarebbe potuto stabilire: 1) che per la sospensione delle delibere assembleari non è necessario il “periculum in mora” (cioè la sussistenza di un pregiudizio imminente ed irreparabile); 2) che la proposizione dell’istanza di sospensione sospende il termine di trenta giorni per l’impugnazione; 3) che accolta (o respinta) l’istanza di sospensione della delibera assembleare, il processo di merito per l’annullamento della delibera assembleare non è necessario (ma solo facoltativo). In alternativa, meglio sarebbe stato lasciare le cose come stanno, risultando la disposizione pleonastica. Consiglio di condominio. Infine, per quel che attiene la nomina del consiglio di condominio, si impone che ci siano almeno tre consiglieri se gli appartamenti sono dodici o più. E se ne sono disponibili solo due? Il consiglio non si fa? Una norma inutilmente dannosa.

Fonte: Confappi

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