LE NUOVE TABELLE MILLESIMALI

La legge n. 220 del 11/12/2012 interviene sull’articolo 69 disp. att.c.c., precisando concetti già espressi da recenti sentenze e introducendo alcune novità.

Con la cosiddetta “legge di riforma del condominio”, infatti, da un lato si accolgono precedenti orientamenti della giurisprudenza, dall’altro si introducono importanti novità in merito al ruolo dell’amministratore:

• si riafferma che i millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio;
• è richiesta invece la sola metà del valore dell’edifico e la maggioranza degli intervenuti in Assemblea, quando i millesimi risultano essere frutto di un mero errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari (vuoi per eseguite sopraelevazioni, vuoi per incrementi delle superfici, o per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari), viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionale delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino.

La tabella millesimale è il prospetto che contiene i dati numerici espressi in millesimi, che rappresentano per ogni unità immobiliare la quota di comproprietà delle parti comuni e quindi la misura del diritto di condominio riferito alla singola porzione immobiliare: come tale, prescinde del tutto da qualsiasi valore economico della singola unità immobiliare.
La legge di riforma del condominio precisa e conferma che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale [...] possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Viene in tal modo eliminato ogni dubbio interpretativo del principio già dettato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, che con ben due note pronunce (Cass. n.18477/10 e n. 18478/10) avevano apparentemente lasciato intendere che per la revisione delle tabelle millesimali sarebbe stato sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2°, c.c.: anche secondo la nuova normativa, non serve l’unanimità solo quando la rettifica o la modifica sono conseguenza di un errore oppure quando, a seguito di interventi eseguiti dal condomino, si è alterato per più del venti per cento il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. Solo in questi casi l’Assemblea può decidere con la maggioranza favorevole degli intervenuti all’Assemblea e almeno la metà del valore millesimali.
Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obbiettivamente verificabili (es. divergenza di estensione della superficie o diversità di piano), restando di conseguenza esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi, quali possono essere quelli di ordine estetico.
La modifica dei millesimi può essere richiesta anche quando siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza di sopraelevazioni oppure, più in generale, di incrementi di superfici o comunque di incremento o diminuzioni di unità immobiliari.
A differenza però di quanto previsto dalla vecchia normativa, che consentiva la possibilità di modifica solo se tali eventi fossero stati in grado di alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani, il legislatore della riforma quantifica in più di un quinto l’entità dell’alterazione che deve subire anche l’unità di un singolo condomino affinché si possa legittimante pretendere di sottoporre a revisione la tabella millesimale.
Deve trattarsi di un intervento comunque importante e considerevole, in grado di influire in modo cospicuo sull’essenza e sull’aspetto dell’edificio.
I costi necessari per la formazione della nuova tabella millesimale, recita espressamente il nuovo testo di legge, vengono posti a carico esclusivo di coloro che hanno dato causa alla variazione.
La novità più rilevante è però rappresentata dal fatto che, se l’Assemblea non delibera circa la revisione dei valori millesimali e se quindi è necessario ricorrere al giudice, può essere convenuto in giudizio unicamente l’amministratore, anziché, come in precedenza, tutti i condomini. Il compito primario incombente che però ora viene posto a carico dell’amministratore, sotto pena di revoca dall’incarico e di risarcimento del danno, è quello di relazionare subito all’Assemblea in merito al ricevimento della notifica dell’atto introduttivo della causa giudiziaria promossa da uno o più condomini.

Fonte: Avv. Augusto Cirla - Assocond-Conafi

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