INTERVENTI DI MODIFICA DELLA COSA COMUNE: IL LIMITE È LA DESTINAZIONE D'USO

Il codice civile (art. 1102) pone un limite alla possibilità del singolo condomino di modificare le parti comuni. Serve una verifica dell'alterazione della destinazione della cosa comune e del reale impedimento agli altri condomini di fare identico uso della medesima cosa. Lo ha deciso la Cassazione nella sentenza 19915/14.

Il caso
Una donna ha chiesto la risoluzione del contratto di acquisto di un immobile, perchè l’abitazione si era rivelata parzialmente di altri. Infatti, pochi giorni prima del rogito di acquisto, i venditori avevano ricevuto l’atto di citazione di causa petitoria introdotta da un condomino, che in precedenza aveva esperito azione possessoria contro i medesimi. La Corte territoriale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di compravendita, condannando i venditori al pagamento di una somma a titolo di restituzione del prezzo e risarcimento del danno; e, infine, condannava l’attrice alla restituzione dell’immobile.
Secondo la Corte distrettuale i venditori sapevano dell’azione promossa sull’immobile, però non avevano informato l’acquirente.
Era, inoltre, pacifico che i venditori avevano proceduto a ristrutturare l’immobile, trasformandolo da deposito in appartamento, anche mediante l’abbassamento di una porzione della pavimentazione originaria di circa 60 cm, in modo da ricavare un’altezza sufficiente per aumentare la volumetria, a discapito, però, del proprietario del sottosuolo, cioè di un condomino. I venditori hanno fatto ricorso in Cassazione, denunciando la sentenza nella parte in cui si affermava che lo scavo del pavimento era lesiva della proprietà condominiale.
Secondo la tesi dei ricorrenti, l’abbassamento del piano di calpestio da parte del condomino proprietario dell’unità immobiliare posta a piano terra, non costituiva una violazione automatica dell’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) svincolata dalla verifica in concreto dei presupposti indicati nella norma richiamata.
La Suprema Corte, con la sentenza n. 14107/2012, ha affermato «la necessità della verifica, in concreto, delle conseguenze dell’uso della cosa comune da parte del condomino, a partire da una lettura che riconduce il significato della proprietà comune della parti dell’edificio, indicate nel catalogo dell’art. 1117 c.c., al profilo “funzionale”, del quale deve essere garantito il mantenimento, e valorizza il principio solidaristico, che impone una rilettura dell’art. 1102 c.c. ispirata a favorire lo sviluppo delle esigenze abitative».
Ne consegue che, il limite posto dalla citata norma all’ammissibilità dell’intervento modificativo del singolo condomino sulle parti comuni implica la verifica della effettiva alterazione della destinazione della cosa comune e del reale impedimento agli altri condomini di fare identico uso della medesima cosa.
E’, quindi, necessario un bilanciamento tra il diritto del singolo condomino all’uso della cosa comune, nella sua massima espansione, e diritto degli altri condomini ad accrescere il pari uso, alla stregua del fatto che lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non sia riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i condomini (Cass., n. 17208/2008).
Il bilanciamento tra gli interessi in gioco – specifica il Collegio – deve essere verificato in concreto, accertando se la modifica apportata dal singolo condomino pregiudichi il diritto di uso degli altri, oppure alteri la destinazione del bene comune, occorrendo che tale limitazione del diritto del singolo trovi giustificazione nella riduzione delle reali possibilità d’uso in capo agli altri condomini. In aggiunta, la valutazione della destinazione della cosa, di cui è vietata la modifica, deve essere condotta in una prospettiva dinamica del bene stesso.
Oggetto della tutela di cui all’art. 1102 c.c. è la preservazione della destinazione complessiva del bene comune, non la semplice immodificabilità materiale dello stesso.
Nel caso in esame, la modifica realizzata dai ricorrenti non è automaticamente sussumibile nella fattispecie dell’uso illegittimo della cosa comune.
Tale fattispecie si identifica, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, nella porzione di terreno su cui viene ad inserirsi l’intero fabbricato, ovvero area di terreno in profondità, sulla quale posano le fondamenta dell’immobile (cass., n. 8346/1998). Nel caso in esame, per giungere a tale affermazione, occorreva l’accertamento dell’avvenuta alterazione della destinazione della cosa, ossia della funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio, ovvero l’accertamento dell’idoneità dell’intervento realizzato dai ricorrenti a pregiudicare l’interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Sulla base di tali argomenti, la Cassazione accoglie il ricorso, cancella la sentenza e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello.

Fonte:dirittoegiustizia.it

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