CONDOMINIO: LE DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE

Sezione III - Disposizioni relative al libro III

Art. 67

Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. … Commento: ogni condomino (delegante o mandante) può intervenire in assemblea a mezzo di un rappresentante (delegato o mandatario), pertanto se nulla dice a riguardo il regolamento, chiunque, condomino o estraneo o anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe. Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Ad ogni effetto il condomino rappresentato è come se fosse presente: il mandante è rappresentato dal delegato e, a meno che il primo non abbia comunicato al secondo i limiti del suo mandato, non potrà mai lamentarsi per l’operato del delegato, anche se lo stesso ha votato in modo differente da come egli avrebbe agito. I rapporti intercorrenti tra rappresentante e rappresentato, sono infatti disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che il solo delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega (Cass. 26-4-1994, n. 3952). Nota: Un condomino proprietario di più appartamenti può dare solo una delega.

Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63, 66, 67, e 69.
…
Commento: la norma è dichiarata inderogabile, pertanto non sarebbe valida una clausola regolamentare, anche di natura contrattuale, che disponesse altrimenti. Nota: tale diritto non si può escludere, ma si può regolare attraverso un regolamento contrattuale - sottoscritto dall’unanimità dei proprietari (meglio se trascritto alla Conservatoria degli Atti Privati, in quanto opponibile ai terzi futuri proprietari). Vediamone alcuni casi.

• La legge, non pone limite al numero delle deleghe, ma la giurisprudenza ammette che il regolamento contrattuale possa prevedere un numero massimo di deleghe, di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne portatore (ad esempio l’amministratore). Così, qualora un condòmino sia fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito, si configura un vizio nel procedimento di formazione della delibera, che dà luogo non ad un’ipotesi di nullità della delibera stessa, bensì ad un caso di annullabilità ex art. 1137 c.c. (Cass. 12-12-1986, n. 7402).
• La giurisprudenza ha affermato che la clausola regolamentare che limita il potere di rappresentanza, nel senso di consentirne l’esercizio solo tramite determinate persone, quali ad esempio parenti o altro condòmino, non contrasta con il disposto dell’art. 67 cit., in quanto la disciplina posta da tale articolo non osta alla regolamentazione del diritto di farsi rappresentare quanto alle concrete modalità di esercizio (Cass. 11-8-1982, n. 4530).
• Ancora, viene da chiedersi se sia possibile farsi rappresentare in assemblea dall’amministratore. La giurisprudenza si è espressa favorevolmente, affermando che un condòmino può legittimamente delegare l’amministratore a partecipare alle assemblee (a maggior ragione nel caso in cui l’amministratore medesimo sia anche condòmino). Occorre tuttavia verificare, nel caso concreto, se si configuri un conflitto di interessi, anche solo potenziale, tra amministratore e condominio. Può in caso affermativo essere applicato in via analogica l’art. 2373 c.c., che prevede l’impugnabilità della delibera, previo esperimento della c.d. prova di resistenza (Trib. Barcellona Pozzo Di Gotto, 5-12-1994, n. 328). Esso è certamente presente nelle materie relative alla discussione ed approvazione del bilancio consuntivo e alla nomina o riconferma dell’amministratore. Pertanto ove l’amministratore rappresenti per delega la maggioranza dei presenti all’assemblea, le relative delibere devono considerarsi annullabili, in quanto non vi è stata la possibilità di un concreto dibattito su argomenti relativamente ai quali l’amministratore potrebbe avere un interesse personale in contrasto con quello del condominio (Cassazione Sez. III, N° 10683, del 22/7/02).

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