CONDOMINI NON CONVOCATI: DELIBERA ANNULLABILE

Qualora uno o più condòmini non ricevano l'avviso di convocazione per l'assemblea, la delibera deve essere annullata, come previsto dall'articolo 66 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile. Ciò vale anche nel caso in cui intervenga una delibera successiva che ratifichi (modifichi o sostituisca) quella impugnata, riproponendo gli stessi punti all’ordine del giorno e procedendo a nuove votazioni.

In tale caso – in assenza di accordo sulla cessazione della materia del contendere tra le parti in causa – il Tribunale è comunque tenuto ad accertare la sussistenza del diritto oggetto di contestazione e dell’intervenuto difetto di interesse ad agire, concludendo il procedimento con una condanna al pagamento delle spese di causa. Lo ha deciso il Tribunale di Milano (Tredicesima Sezione civile, Gu Pisani) con la sentenza n. 6912 del 18 giugno 2018, che ha accolto le ragioni avanzate da due condòmini, annullando la delibera approvata in loro assenza e condannando il condominio al rimborso delle spese di giudizio.

Secondo il Tribunale meneghino, infatti, «(...) la fattispecie in esame è sottoposta alla disciplina dell'art. 2377 u.c. c.c. - secondo cui "l'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo", norma ritenuta applicabile anche nella materia condominiale ogni qual volta l'assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido». Nel caso in esame la sostituzione è avvenuta ma «(...) perché si verifichi la cessazione della materia del contendere è necessario che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice».
Se ciò non avviene e quindi «(...) allorquando la sopravvenienza di un fatto che si assuma suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere sia allegato da una sola parte e l'altra non aderisca a tale prospettiva, il suo apprezzamento, se dimostrato, non può portare puramente e semplicemente ad una pronuncia di cessazione della materia del contendere, ma ad una pronuncia dichiarativa dell'esistenza del diritto azionato e, quindi, di accoglimento della domanda o di sopravvenuto difetto di interesse ad agire dell'attore in ordine ai profili non soddisfatti da tale dichiarazione». Per il Tribunale l’attore non ha rinunciato alla decisione sulle sue domande ma non ha dimostrato di avere ancora un concreto, attuale, interesse alla decisione in merito alle stesse, per quanto in atti e tenuto conto che con la delibera successiva si è avuta la sostituzione integrale di quella impugnata.

Dalla pronuncia 6912 si ricava un ulteriore, importante spunto. Compete al condominio dimostrare la data di avvenuta consegna del verbale al condòmino assente. E infatti, in base al disposto dell'articolo 1335 del Codice civile, inerente la presunzione di conoscenza, «la proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta ad una determinata persona, si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia».

È quindi pacifico che se la presunzione di conoscenza prevista dall'art. 1335 per gli atti recettizi in forma scritta opera, una volta che gli stessi siano giunti all'indirizzo del destinatario, per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo di sua destinazione, rimane sempre a carico del mittente l'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del destinatario dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà. Gli stessi princìpi valgono – ai fini del breve termine di trenta giorni per l’impugnazione della delibera assembleare di cui all’articolo 1137 del Codice civile - anche per la comunicazione del verbale dell'assemblea al condomino. In ogni caso, non può ritenersi provata la consegna, pretendendo un comportamento positivo da parte del condomino (per esempio mediante richiesta all’amministratore dell’esito dell’assemblea o ad altri condòmini o perché prodotto in un altro procedimento giudiziale). Nel caso in oggetto, mancando la prova della comunicazione di tale verbale, deve quindi essere respinta l’eccezione di decadenza dall’impugnazione da parte del condominio «e va accertato che l’assemblea condominiale del 24/02/2015 non si è validamente costituita per mancata convocazione degli attori».

Assoproprietari CONFAPPI  Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare

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