AUTOCONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA E IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, i condomini, se l'amministratore non provvede in tempo rispetto alle loro richieste, possono autoconvocarsi.
 

Autoconvocazione da parte dei condomini
Il codice civile prevede che nel caso di condominii la cui gestione sia demandata ad un amministratore (obbligatoria nei casi in cui i comproprietari siano più di otto, facoltativa nelle altre ipotesi), la competenza a convocare l'assemblea sia rimessa a quest'ultimo. Ciò tanto per quanto concerne l'assemblea ordinaria così come per quella straordinaria. Tuttavia mentre per la prima la competenza è da ritenersi esclusiva, nel caso dell'assemblea straordinaria, invece, i condomini, al ricorrere di determinate condizioni, possono autoconvocarsi.
E' chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c., secondo il quale i comproprietari possono indire una riunione se l'amministratore non ha evaso una richiesta in tal senso, qualora la stessa sia stata presentata da almeno due condomini in rappresentanza, quanto meno, di un sesto del valore millesimale dell'edificio (vale a dire di 166,66 millesimi).
Nelle compagini sprovviste di amministratore il problema non si pone in quanto, come specifica il secondo comma dell'articolo testé citato, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (art. 66, secondo comma disp. att. c.c.). Ciò detto è utile domandarsi: nel caso di assemblea autoconvocata ai sensi del primo comma e secondo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. quali sono le regole che debbono essere seguite per l'impugnazione di una deliberazione che s'assume essere invalida?
 

Modalità di autoconvocazione
La risposta è molto semplice: le regole sono le medesime previste per l'impugnazione delle decisioni prese da adunanze convocate dall'amministratore. Ciò che conta, quindi ed al di là di tutto, è che la deliberazione sia valida secondo quanto prescritto dalla legge essendo influente a tal fine chi la convoca. Per essere ancor più chiari: che sia il mandatario dei condomini a indire la riunione oppure direttamente i condomini, le regole su avviso di convocazione, deliberazione, quorum ecc. sono sempre le stesse.
In questo contesto, pertanto, vale quanto affermato dal terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. a mente del quale l’avviso di convocazione dev’essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, in prima convocazione, e deve essere inviato a mezzo raccomanda, per fax, tramite posta elettronica certificata o consegnata a mano. Si tratta di modalità che consentono di avere certezza sui termini di consegna dell’avviso di convocazione.
Se l’assemblea non viene correttamente convocata i condomini mantengono il diritto di autoconvocarsi nuovamente (cfr. in tal senso Trib. Benevento 28 marzo 2014). In buona sostanza, secondo il magistrato campano, l’errore al primo tentativo di autoconvocazione (nel caso di specie omessa convocazione di uno dei comproprietari), non comporta la decadenza della prerogativa maturata in precedenza, trattandosi di una reiterazione dello stesso potere.
 

Impugnazione delle delibere a seguito di autoconvocazione
Le regole dettate per l’impugnazione delle delibere assunte in sede di assemblea convocata dall’amministratore di condominio, valgono anche per quelle autoconvocate dai condomini. Ciò vuol dire che entrambe le tipologie di delibera ed assemblee sono impugnabili per i medesimi motivi. Così, ad esempio, una deliberazione assunta in assenza dei quorum deliberativi è sempre e comunque annullabile, una che incida sui diritti dei singoli è comunque nulla.
E’ utile ricordare che, secondo l'ormai consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, sono considerate nulle le delibere prive degli elementi essenziali (es. delibere non scritte), con oggetto impossibile o illecito (es. deliberazione di svolgimento di attività illegali), quelle che hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea (es. decisione di sfrattare un condomino dalla propria casa), e quelle che incidono sui diritti individuali, sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva (es. divieto di tenere cani in abitazione o di portarli in ascensore). Sono annullabili, invece, quelle decisioni assunte con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (così Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Tanto detto è utile ricordare che ai sensi dell'art. 1137 c.c. le deliberazioni contrarie alla legge ed al regolamento condominiale, quelle che comunemente vengono definite annullabili, possono essere impugnate dai dissenzienti (e dagli astenuti) e dagli assenti entro 30 giorni, che per i primi decorrono dalla deliberazione mentre per i secondi dalla data di comunicazione del verbale d'assemblea. Ciò vale per le deliberazioni annullabili, poiché quelle nulle possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse (ivi compresi i favorevoli, si veda da ultimo Cass. n. 6714/10) e senza limiti di tempo.

Fonte: Lavorincasa.it

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