MANCANZA D’INFORMAZIONE SU IPOTECA: IL NOTAIO DEVE RISARCIRE

In caso di compravendita immobiliare, non svolgere la visura dei registri comporta l’inosservanza di quella “normale diligenza” che il professionista deve utilizzare nell’adempimento della propria attività. A stabilirlo la Cassazione con sentenza 22398/2011 del 27 ottobre. Escludendo l’ipotesi di “imperizia” e ravvisando soltanto “negligenza e imprudenza professionale”, la Corte ha condannato il notaio a risarcire il danno subito dall’acquirente, in solido alla parte venditrice.
 
Il caso. Gli acquirenti di un immobile hanno proposto azione di risarcimento non solo nei confronti della parte venditrice, ma anche del notaio che ha redatto l’atto di compravendita per aver taciuto l’esistenza di ipoteca precedente. Condannata la parte venditrice in primo grado, il tribunale di Roma ha assolto, invece, il  professionista. In appello la Corte di Roma ha parzialmente ribaltato la sentenza condannando il professionista al risarcimento del danno, in solido con la parte venditrice. Ricorrendo in Cassazione, il notaio ha richiesto l’applicazione della limitazione di responsabilità, prevista dall’art. 2236 codice civile.
 
Limitazione responsabilità. Titolato “Responsabilità del prestatore d’opera”, l’articolo 2236 cc. recita: “Se la prestazione implica la soluzione di problemi di speciale difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o colpa grave”. Secondo il notaio, le visure dei rigistri immobiliari rappresentavano all’epoca dei fatti, indagini “estremamente defatiganti e complesse”, visto l’arretrato in cui versavano le Conservatorie. La difesa del professionista ha, quindi, cavalcato la fattispecie prevista dall’art. 2236 c.c. (soluzione di problemi di speciale difficoltà) chiedendo la limitazione di responsabilità.
 
Normale diligenza. La tesi non ha, però, convinto la Cassazione che ha considerato l’art. 2236 c.c. applicabile ad altri casi, ovvero “prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello medio”. E un impegno superiore comporta una “prestazione superiore alla media”.
 
Secondo la Suprema Corte il caso rientra nell’art. 1176 codice civile, “Diligenza nell’adempimento”: “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”.
 
Negligenza. L’inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari nel caso di compravendita non rientra nel caso di “imperizia”, ma di “negligenza e imprudenza”. Si allinea, quindi, alla “violazione del dovere della normale diligenza professionale media ai sensi del secondo comma dell’art.1176 cc.”, rispetto al quale è sufficiente la colpa lieve.
 
Risarcimento. Con tale motivazione la Corte ha escluso la limitazione di responsabilità e ha condannato il notaio a risarcire il danno subito dall’acquirente.
 
Fonte: Casa xp (Erika Mainini)

torna all'elenco degli articoli