LE SPESE PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Riportiamo un interessante articolo tratto da Progedil 90, i consulenti di Assoproprietari sono a disposizione per ogni chiarimento o conteggio che fosse necessario.
 
Acquistare la prima casa vuol dire tenere in considerazione non soltanto il prezzo di acquisto da estinguere, ma anche una serie di spese accessorie legate al mutuo.
Sia per l’accensione di quest’ultimo, che per le spese notarili, per l’imposta di bollo, per la fase istruttoria e per eventuali polizze assicurative.
 
La spesa istruttoria
L’istruttoria è la fase in cui la banca compie tutta una serie di atti, che sono necessari a stabilire se il finanziamento può o meno essere concesso al richiedente. Il costo di questo processo oscilla tra i 180 e i 300 euro, oppure se vogliamo parlare di percentuali, queste si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato.
Ovviamente una volta appurato che il mutuo può essere concesso ci si deve impegnare a pagare mensilmente le rate stabilite dall’istituto erogatore.
 
Quanto si spende per i professionisti?
Quando si acquista la prima casa è bene tenere in conto anche le spese legate a figure professioniste, come quella del perito, che ha il compito di accertare il valore dell’immobile o evidenziare abusi o anomalie. Il costo in questo caso oscilla tra i 100 e i 300 euro, ma si può arrivare anche a 500 euro.
Mentre per quanto riguarda il notaio le spese variano in base al tipo di atto, all’importo dell’ipoteca e all’ente erogatore. La parcella comunque si attesta sempre tra il 2-2,5% del valore del mutuo.
 
Imposte legate al mutuo

L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del capitale erogato, ma se si è richiesta una finanziaria (in base alla legge n.191/04) si è tenuti al versamento dell’imposta ipotecaria per un valore del 2% dell’importo di iscrizione ipotecaria. Oltre a versare l’imposta di registro che equivale allo 0,50% di quest’ultima.

Spese per l’assicurazione della prima casa

Un’ulteriore voce di spesa da considerare è il premio assicurativo da pagare per la tutela del bene acquistato. L’assicurazione incendio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo. La polizza può essere accesa dall’istituto erogatore che l’addebiterà nei costi di apertura in una sola rata, oppure rateizzando l’importo. A volte può anche capitare che la banca inviti il richiedente del mutuo ad accendere anche un’assicurazione sulla vita, ma questa varia in base all’età, al sesso e alla durata della polizza.

Agevolazioni prima casa e detrazioni

Grazie alle agevolazioni prima casa introdotte dalla legge di Stabilità 2016 se la cessione è imponibile ad Iva l’agevolazione porta ad applicare un’aliquota ridotta del 4%. Oltre che il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna), dell’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie. Se invece non è imponibile ad Iva l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2%, con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Infine la detrazione per la dichiarazione dei redditi permette di detrarre un massimo di 4.000 euro l’anno, con un’aliquota del 19%. Mentre per un mutuo legato alla costruzione o la ristrutturazione si scende ad un tetto massimo di 2.582,28 euro.
In particolare, si deve specificare che le spese notarili sono anch’esse detraibili, tuttavia con alcune importanti limitazioni. Tali costi in questione (ed oggetto dunque di beneficio fiscale) comprendono unicamente l’onorario del notaio per la sottoscrizione del contratto di mutuo (risulta quindi esclusa la possibilità di detrarre le spese sostenute per l’atto di compravendita in sé) e gli oneri connessi eventualmente all’iscrizione o alla cancellazione dell’ipoteca e di conseguenza quelli sostenuti dal notaio per conto dello stesso cliente.
Tutto ciò implica evidentemente che le spese notarili possono essere detratte soltanto nel caso sia stato stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile. Come detto in precedenza, il beneficio fiscale è del 19% con una quota detraibile che non può superare i 4.000 euro. L’acquirente, in pratica, potrà ricevere un rimborso massimo di 760 euro.

Eventuale intervento dell’agenzia immobiliare

Alcuni soggetti, per svariati motivi (tra cui la mancanza di tempo per seguire l’iter di vendita o acquisto oppure il desiderio del supporto di professionisti durante tale procedura), tendono ad affidarsi alle agenzie immobiliari per poter effettuare delle compravendite. Il lavoro degli addetti di tali agenzie naturalmente ha un suo costo, nel caso l’operazione andasse a buon fine. Tale costo e quindi la provvigione si aggira tra il 2% ed il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, indifferentemente se prima o seconda casa.
Fortunatamente, anche questa spesa, così come quella del notaio a cui abbiamo accennato, può essere detratta attraverso la dichiarazione dei redditi. Si beneficerà quindi di una detrazione Irpef del 19% per i costi sostenuti per il supporto di tali agenzie immobiliari, tuttavia con una quota detraibile non superiore a 1.000 euro (in pratica si avrà un rimborso massimo di 190 euro).
Importante ricordare che tale beneficio fiscale può essere richiesto soltanto dall’acquirente dell’immobile, mentre il venditore non ne potrà usufruire, anche nell’ipotesi in cui abbia utilizzato tali professionisti e abbia loro versato la relativa provvigione.

Esempi di costi sostenuti per l’acquisto di un immobile

A questo punto, per rendere l’idea e mostrare a quanto indicativamente potrebbero ammontare le spese che si devono fronteggiare per comprare un immobile, è possibile fare degli esempi pratici. Nel primo di questi, si acquista, attraverso l’aiuto di un’agenzia immobiliare, una casa da un venditore privato e che diverrà l’abitazione principale. Il locale ha un costo di 100.000 euro e possiede una rendita catastale di 542,48 euro e per l’acquisto si è fatto ricorso ad un mutuo per l’80% del suo valore.
A questo punto i costi da sostenere, a livello indicativo, sono questi: per l’agenzia immobiliare, 3.660 euro; le spese notarili per l’acquisto della prima casa ed a cui si associano quelle per l’atto di mutuo, 4.000 euro; la perizia per il mutuo, 300 euro; l’istruttoria per avviare quest’ultimo, 800 euro; imposta di registro (il 2% della rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5), 1253,12 euro; imposta ipotecaria e catastale, ambedue 50 euro ciascuna; imposta sostitutiva per il mutuo relativo alla prima abitazione (0,25% di 80.000), 200 euro.
Conseguentemente, in questo caso particolare, le spese ammontano a circa 10.313,12 euro, che rappresentano poco più del 10% del costo complessivo dell’immobile. Adesso è possibile passare, invece, ad un secondo esempio, simile al precedente, tuttavia differisce nel solo fatto che si acquista non una prima, bensì una seconda casa. Si potrà notare come le spese per l’acquirente crescano in maniera evidente e considerevole.
Per l’agenzia immobiliare, 3.660 euro; le spese del notaio relative all’acquisto del secondo immobile ed abbinate all’atto di mutuo, 4.000 euro; la perizia per il mutuo, 300 euro; l’istruttoria relativa all’avvio di quest’ultimo, 800 euro; imposta di registro (il 9% della rendita catastale moltiplicata per il coefficiente fisso 126), 6.151,68 euro; imposta ipotecaria e catastale, tutte e due sempre 50 euro ciascuna; imposta sostitutiva riferita al mutuo per la seconda casa (2% di 80.000), 1.600 euro.
Complessivamente, come si può notare, i costi in tal caso arrivano a 16.611,68 euro, corrispondenti ad oltre il 16% del valore dell’immobile. Ad incidere in maniera considerevole, è l’incremento dell’imposta di registro e di quella sostitutiva per il mutuo. La prima infatti varia sia nella percentuale che nel coefficiente di moltiplicazione, mentre la seconda soltanto nella sua percentuale.

Fonte Progedil 90
https://www.progedil90.it/blog/spese-acquisto-prima-casa/

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