L'IMMOBILE DIFFORME È COMMERCIABILE

La sentenza 8230/2019 della Cassazione a Sezioni Unite, dopo una serie di pronunce contrapposte,ha deciso che un immobile con abusi è commerciabile.
La condizione richiesta è l’esistenza di un titolo edilizio; con sufficiente menzione nel contratto dicompravendita degli estremi del titolo edilizio stesso che ne ha approvato la costruzione.
Viceversa, un immobile abusivo non è commerciabile quando non esiste un titolo edilizio che ne abbia approvato la costruzione oppure se nel rogito è falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio, evidentemente inesistente.
Riassumendo, in presenza di una dichiarazione valida nell’atto notarile, il contratto di compravendita sarà valido.
In caso contrario, invece, l’atto viene ritenuto nullo, laddove non risultino gli estremi di concessione ad edificare o di eventuale concessione in sanatoria.
I giudici delle Sezioni Unite chiariscono poi che sarà la normativa urbanistica ad intervenire, la quale potrà prevedere la demolizione, il ripristino della situazione anteriore all’abuso e sanzioni economiche. Le sanzioni sono a carico del proprietario dell’immobile, mentre la condotta penale sarà a carico di chi lo ha realizzato.
A tutela dell’acquirente dell’immobile affetto da vizi o che non abbia le qualità promesse o essenziali per il loro uso, i rimedi previsti sono la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
In Emilia Romagna, da qualche tempo, i notai richiedono al venditore dell’immobile un certificato di conformità che riporti lo stato di fatto urbanistico e catastale.
Questa conformità, redatta da un tecnico abilitato, garantisce l’acquirente sulla regolarità dell’immobile ed il venditore che agirà nella totale legalità.
Potrebbe essere opportuno che in tutte le regioni italiane i notai si adeguassero a quanto deciso dai loro colleghi emiliano-romagnoli per una maggiore ed importante tutela per le parti.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari Bologna

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