I NUMERI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Nel IV trimestre 2012, secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,5% rispetto al trimestre precedente e del 4,6% nei confronti dello stesso periodo del 2011. Il calo congiunturale è il quinto consecutivo a partire dalla fine del 2011, mentre la diminuzione in termini tendenziali è la più marcata delle quattro registrate nel corso del 2012. L’Indice dei prezzi delle abitazioni nuove è diminuito dello 0,3% su base congiunturale, segnando un aumento dello 0,8% rispetto allo stesso trimestre del 2011. Invece, quello dei prezzi delle abitazioni esistenti è diminuito del 2,2% rispetto al trimestre precedente e del 6,9% su base annua.

È la terza volta consecutiva, quindi, che i prezzi delle abitazioni nuove registrano un rallentamento dei tassi di crescita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente mentre, sempre su base annua, i prezzi delle abitazioni esistenti presentano diminuzioni via via più marcate a partire dal IV trimestre del 2011. In media, nel 2012, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 2,7% rispetto al 2011 (quando la variazione annuale era stata pari a +0,8%), sintesi di un aumento del 2,1% dei prezzi delle abitazioni nuove (+2,7% nel 2011) e di una diminuzione del 4,7% dei prezzi di quelle esistenti.

Sempre secondo l’Istat, nel III trimestre 2012, ammontano a 134.984 le convenzioni notarili per compravendite immobiliari (ovvero i passaggi di proprietà) (-23,1% rispetto allo stesso periodo del 2011). Le convenzioni per la compravendita di unità immobiliari ad uso abitazione e accessori (125.903 nel III trimestre 2012), rappresentano il 93,3% delle convenzioni rogate, a fronte di un contenuto 6% per le convenzioni di compravendita di unità immobiliari ad uso economico (8.065) e di un residuale 0,7% per quelle relative agli immobili ad uso speciale e le multiproprietà (1.016). Nel III trimestre 2012 le convenzioni per il trasferimento di proprietà di unità immobiliari ad uso economico raggiungono il loro vertice negativo (-25,7%); significativa è anche la variazione tendenziale per i trasferimenti di proprietà degli immobili ad uso abitazione e accessori (-23%); in ambedue i casi si tratta del calo tendenziale più elevato a partire dal I trimestre 2008. Le convenzioni registrano, nello stesso trimestre, il calo tendenziale più marcato nel Nord-Est (-25,4%), nel Nord-Ovest (-24,7%) e nelle città non metropolitane (-24,1%). Per le convenzioni che riguardano immobili ad uso economico il calo tendenziale è maggiore nelle Isole (-31,9%), nel Nord-Ovest (-29%) e nelle grandi città (-28,5%). Nei primi nove mesi del 2012 le convenzioni notarili per compravendite di unità immobiliari sono state 457.518 (-21,4% rispetto allo stesso periodo del 2011); le Isole (-24,4%), il Nord-Est (-23,3%) e il Centro (-22,5%) presentano cali tendenziali superiori alla media nazionale.
Secondo le stime Ance, gli investimenti in nuove abitazioni registrano un ulteriore calo del 17% in termini reali nel 2012 rispetto all’anno precedente.

Per il 2013 è prevista ancora una flessione del 13%. In sei anni (2008-2013) il livello degli investimenti in nuove abitazioni si riduce del 54,2% in termini reali. Gli investimenti in interventi di recupero abitativo, di contro, risultano essere l’unico comparto a mostrare una tenuta dei livelli produttivi (+0,8% nel 2012 e +3% nel 2013 su base annua), per un aumento complessivo, nell’arco dei sei anni, del 12,6%, grazie all’effetto di stimolo degli incentivi fiscali. Complessivamente, per gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero), la flessione, nell’arco del periodo 2008–2013, raggiunge il 23,1% in termini reali. Il numero di permessi rilasciati per la costruzione di nuove abitazioni e ampliamenti continua il suo trend negativo, in atto ormai dal 2006. Tra il 2005 e il 2010 si registra una flessione del 57,9%. Sulla base delle informazioni disponibili l’Ance stima in circa 95.000 i permessi su abitazioni rilasciati nel 2012; in sei anni, pertanto, il calo raggiunge quasi il 70%. In questo difficile contesto permane una domanda abitativa elevata, sostenuta anche dalla crescita della popolazione e, soprattutto, delle famiglie. La popolazione, specie negli ultimi anni, ha infatti continuato a crescere: tra il 2004 e il 2010 si rileva un aumento complessivo del 3,7%; iI ritmo di crescita delle famiglie è ancora più sostenuto: da 23.310.604 nel 2004 a 25.175.793 nel 2010 (+8%): in questi sei anni le famiglie sono aumentate mediamente di circa 328.000 unità l’anno, con un incremento medio annuo pari all’1,3%. A fronte del forte aumento del numero delle famiglie si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni: nel periodo compreso tra il 2004 e il 2010 risultano messe in cantiere, mediamente ogni anno, 243.000 abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta pertanto un fabbisogno potenziale nel periodo considerato di circa 596.000 abitazioni.

E’ un inizio di 2013 difficile sul fronte delle quotazioni del mattone nei principali mercati nazionali, lo rileva l’ultima indagine di idealista.it, che ha monitorato l’andamento dei prezzi di 50 città capoluogo su un’offerta di 47.315 immobili di seconda mano. In un quadro a tinte fosche per la maggior parte dei centri monitorati – 35 su 50 sono in terreno negativo – molti dei quali hanno registrato un’accelerazione a ribasso durante i primi tre mesi dell’anno, si intravedono dei timidi spiragli di luce a partire dai grandi mercati del Nord, dove i prezzi registrano una sostanziale tenuta rispetto agli ultimi ribassi dei trimestri scorsi; il I trimestre segna rimbalzi significativi anche in alcune città del Nord-Est. Il sentiment della piazza rimane negativo; infatti, nel I trimestre 2013 frena la discesa delle quotazioni a Torino (1,1%) e Milano (0,5%), quest’ultimo di gran lunga il mercato più stabile tra quelli monitorati, mentre continuano a soffrire Roma (-1,1%) e soprattutto Napoli (-2,2%), che accelera la corsa a ribasso. Tra i principali comuni capoluogo italiani Firenze e Venezia scontano maggiormente il calo dei prezzi: in queste città i proprietari hanno dovuto abbassarli rispettivamente del 4,4% e del 4%, seguite da Palermo (-2,9%), Genova (-2,2%), Bari (-1,9%) e Catania (-1,5% ); stabile Bologna (0,4%).

Fonte: Casa XP

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